税务师《税法一》考试辅导资料:销售不动产营业税的规定
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一、税目与税率——5%
销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。
不动产连同土地使用权一并转让，比照销售不动产征税。
【特别关注】
1.以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。在投资后转让其股权的，也不征收营业税。
2.纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售的附着于土地或者不动产上的固定资产中，凡属于增值税应税货物的，应计算缴纳增值税;凡属于不动产的，应计算缴纳营业税。
3.单位或个人将不动产无偿赠与他人的行为，视为销售不动产。
4.纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。
二、计税依据
(一)一般规定：从购买房屋取得的全部价款和价外费用。
(二)转售业务：
1.单位和个人销售或转让其购置的不动产，以全部收入减去不动产的购置后的余额为营业额。
2.单位和个人销售或转让抵债所得的不动产，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。
3.个人销售已购住房：2年内不区分性质，均按转让全额征收营业税; 2年以上区分性质征免。
(三)其他问题：
1.房地产开发公司销售商品房，代当地政府及有关部门收取的资金或费用，不论其财务上如何核算，都应该作为销售不动产的营业额计征营业税。
2.单位将不动产无偿赠与他人的'营业额问题
组成计税价格=营业成本或工程成本 ×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)
3.纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或部分实物资产以及与其相关的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于营业税的征税范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。
【例题.计算题】某公司10月发生业务：2年前以本公司原值为400万元的房产作抵押，向某商业银行贷款240万元，贷款期限2年，年利率5%，该房产购入价为360万元，购入后发生装修等其他费用共计40万元。合同规定，抵押期间该房产由银行使用，公司不再支付利息。贷款本月底到期，公司无力偿还贷款，经双方协商，银行将所抵押的房产收归己有，核定房产价值为450万元，银行向该公司支付了补价210万元。计算该公司10月份应纳的营业税。
『正确答案』该公司10月份应纳营业税=(450-360)×5%+240×5%÷12×5%=4.55(万元)。
三、申报与缴纳
销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。
四、税收优惠
1.个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
2.个人(含个体工商户及其他个人)无偿赠予不动产、土地使用权，属于以下情形之一的，暂免征收营业税：(1)离婚财产分割;(2)赠予直系亲属;(3)直接抚养或赡养义务人;(4)法定继承人等。
【例题.多选题】根据营业税的有关规定，下列表述正确的有( )。
A.我国公民销售其在境外的房产，以销售收入为计税依据计算缴纳营业税
B.外籍个人销售其在我国境内已购置6年的房产，以销售收入为计税依据计算缴纳营业税
C.纳税人销售自建的房产，分别按照“建筑业”和“销售不动产”计算缴纳营业税
D.纳税人销售自建的房产，按照销售收入减去建造成本后的余额计算缴纳营业税
E.单位销售购进的房产，以销售收入减去购入原价的差额为计税依据计算缴纳营业税
『正确答案』CE
『答案解析』选项A，在境外的房产不属于营业税的征税范围;选项B，不管是普通住宅还是非普通住宅都不按照销售收入计算营业税。转让购买超过2年的普通住房销售的，免征营业税。转让购买超过2年的非普通住房销售的，按取得的全部收入减去不动产购置原价后的余额计征营业税;选项D，纳税人销售自建的房产，建筑业的，按组价计算缴纳营业税，销售不动产的，按售价计算缴纳营业税。
一、含义
教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，就其实际缴纳的税额为计算依据征收的一种附加费。
自2010年12月1日起，外商投资企业和外国企业及外籍个人开始征收城市维护建设税和教育费附加。
二、计算
应纳教育费附加=(实纳增值税+实纳消费税+实纳营业税)×3%
三、减免规定——同城建税
【例题.单选题】某外贸公司(位于县城)8月出口货物退还增值税15万元，退还消费税30万元;进口半成品缴纳进口环节增值税60万元，内销产品缴纳增值税200万元;本月将一块闲置的土地转让，取得收入500万元，购入该土地时支付土地出让金340万元、各种税费10万元。该公司本月应纳城市维护建设税和教育费附加( )万元。
A.21.44
B.17.84
C.17.36
D.16.64
『正确答案』D
『答案解析』出口退还流转税，不退还城建税和教育费附加，进口不征城建税和教育费附加;应交纳城建税和教育费附加=200×(5%+3%)+(500-340)×5%×(5%+3%)=16.64(万元)。
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