物业管理师管理实务预习卷
一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
1 《公司法》规定，物业服务企业设立须向( )行政管理部门注册登记，在领取营业执照后， 方可开业。
A. 税务
B. 工商
C. 市政
D. 建设
参考答案: B
2 白蚁防治方法中，( )主要用于发现白蚁但又未能确定蚁巢地点的情况。
A. 药杀法
B. 生物防治法
C. 诱杀法
D. 生物灭蚁法
参考答案: C
3 物业区域清洁工作日常管理的方法中，( )应覆盖小区主要室内外公共区域。
A. 专项抽检
B. 年检
C. 月检
D. 日检
参考答案: D
4 一般情况下，物业服务企业人力资源部的主要职责是( )。
A. 制订物业项目考核体系、考核指标和标准
B. 完成人员招募、任免、调配、考核、培训等工作 、
C. 完成企业日常行政管理、企业文化和社区文化建设等工作
D. 编制实施行政管理、品牌管理和信息化建设的规划和预算
参考答案: B
5 既适用于政府机关、人民团体和事业单位，又适用于企业法人单位的物业管理应用文书类型是( )。
A. 制度公文
B. 会议公文
C. 事务公文
D. 行政公文
参考答案: D
6 房屋及设施设备维修养护计划按照时间进度划分类别，不包括( )。
A. 月维修保养计划
B. 季度维修保养计划
C. 周维修保养计划
D. 年度维修保养计划
参考答案: C
7 测量客户满意的方法不包括( )。
A. 建立受理系统
B. 失去客户分析
C. 客户满意度调研
D. 领导衡量
参考答案: D
8 适用于大型的综合型、经营型物业服务企业的物业管理项目承接方式是( )。
A. 合资合作型管理方式
B. 全方位服务型管理方式
C. 阶段服务型管理方式
D. 顾问服务型管理方式
参考答案: A
9 《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，在出售公房时，售房单位按照一定比 例从售房款中提取专项维修资金，高层住宅不低于售房款的( )。
A. 30%
B. 10%
C. 20%
D. 40%
参考答案: A
10 物业管理投标过程中，来自于投标人的风险主要是( )。
A. 因物业延迟交付而造成项目无法正常进行
B. 窃取他人的投标资料和商业秘密
C. 采取低成本、贿赂等不正当的竞争手段
D. 项目负责人现场答辩出现失误
参考答案: D
二、多项选择题(共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)
11 当发生火警时，属于正确处理措施的有( )。
A. 清理通道，准备迎接消防车入场
B. 事后检查，并通过多种宣传方式，使业主自觉遵守社会公德
C. 及时封锁现场，直到有关方面到达为止
D. 立即组织现场人员疏散
E. 确认起火位置、范围和程度
参考答案: A,C,D,E
12 一般而言，客户有四种需要，即( )。
A. 需要迅速反应
B. 需要服务人员专业化
C. 需要被关心
D. 需要利益最大化
E. 需要被倾听
参考答案: A,B,C,E
13 客户满意度调查的基本原则包括( )。
A. 目标明确
B. 持续改进
C. 基于事实
D. 协同运作
E. 减少投诉
参考答案: A,B,C,D
14 常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容有( )。
A. 清洁卫生
B. 制订安全防范管理制度
C. 物业的租赁经营
D. 房屋出租
E. 对物业服务费的使用和管理
参考答案: A,B,C,E
15 下列物业管理档案资料中，属于长期保存的有( )。
A. 业主及业主大会的基础资料
B. 有关物业管理工作中的年度季度计划和总结报告
C. 物业本体及大型或重要附属设施设备的维护记录
D. 小型设施设备的更新和维修记录
E. 物业及重要的附属设施设备的基础性文件资料
参考答案: B,C
三、案例分析题(共3题，共80分)
16某居住小区暖气试水，物业公司在小区入口等显眼之处张贴告示，并电话通知尚未入住的业主。11楼业主孙先生家拆改暖气管，致使跑水下渗，锈 的脏水，使楼下邻居闫女士家房顶开裂，墙体冒水，电线短路，地面和家具被泡。闫女士认为房屋质量存在问题，物业公司管理不善，才导致家被淹，于是将物业公 司告上法庭，要求其赔偿经济损失共计l万元。法庭上，物业公司辩称：暖气试水前，已张贴告示，并通知业主。闫女士家被淹是因为11楼业主孙先生私自改造暖 气管所致，与公司无关。经法院审理认为：本案中，无证据证明物业公司对闫女士的损失负有管理不善的责任。已查明的事实证明，闫女士房屋受损，是11楼业主 孙先生家暖气管跑水所致，故孙先生应负责赔偿闫女士损失费。
问题
1.本案例中，孙先生拆改暖气管的做法是否正确?说明理由。
2.假如本案中闫女士家被淹是由于房屋质量问题所致，物业公司应如何解决?
3.简述物业装饰装修的流程。
4.针对孙先生擅自拆改暖气管的做法，应由哪个机构对其进行处罚?
5.请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意的问题。 本题共26分
解析:
1本案例中，孙先生拆改暖气管的做法不正确。
理由：用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写装饰装修申报登记表，并提交管理单 位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。 装修手册中会说明对改动原有建筑、水电气等需办理的手续。
2.房屋的质量问题，若在保修期内则应由开发建设单位负责维修。物业公司应及时联系开发建设单位，要求其履行责任。
3.物业装饰装修的一般流程：备齐资料一物业装饰装修申报一物业装饰装修登记一签订 《物业装饰装修管理服务协议》一办理开工的一般手续一施工一验收。
4.在装修活动中，擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，由城市房地产行政主管部门责令改 正，并处罚款。因此，孙先生应由城市房地产行政主管部门对其进行处罚。
5.物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大物 业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的`装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做到防患于未然。出现违规违章行为的，要晓之以理，动之以情，必要时 须报告有关行政主管部门处理。同时，要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证，强化施工人员的管理。
17某物业服务企业根据自身的实际情况，选择了如下图所示的组织形式。
问题
1.本案例中，物业服务企业采取的组织形式属于什么类型?
2.简述此类型物业管理组织形式的特点。
3.说明此类物业管理组织形式的适用范围。
4.除本案例外，物业服务企业的组织形式还有哪些类型? 本题共26分
解析:
1.本案例中，物业服务企业采取的是直线制物业管理组织形式。
2.直线制物业管理组织形式的特点是：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构。它的主要优点是领导者能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时;主要缺点是要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。
3.直线制物业管理组织形式适用于业务量较小的小型物业服务企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。
4.除本案例外，物业服务企业的组织形式还有直线职能制、事业部制和矩阵制等。
18物业公司管理人员在装修管理巡视过程中发现了如下问题：
(1)业主安装太阳能热水器的位置违规，据查，管理人员审批有误。
(2)小区中有未佩戴标志牌的施工人员在进行装修作业。
(3)小区高层楼顶堆放了大量的钢材，经了解，是业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。
(4)某业主未经申报，擅自拆改了天然气管道。
(5)小区某装修现场材料堆放混乱，工人用电炉做饭且无灭火设备。
问题
1.针对现场中发现的问题应如何处理?
2.物业装饰装修现场管理应注意的问题有哪些?
3.装饰装修活动中，应由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款的情形有哪些? 本题共26分
解析:
1.针对现场中发现的问题的处理措施分别是：
(1)向业主承认错误，说明情况，并由物业公司出资进行整改;加强装修审批环节的管理， 要求管理人员在审批之前，应去现场查证和落实。
(2)立即检查装修申报、出人口及装修管理环节，查出漏洞并加以整改;要求进人施工现场的人员立即补办入场手续，否则拒绝其入场。
(3)告知业主，此项装修工程须先委托专业设计单位进行设计;装修前，应先申报，得到许可后方可施工;检查公司在材料进出管理方面存在的问题，堵住漏洞、防患于未然。
(4)业主在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写装饰装修申报登记表，并提交管理单位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。 装修手册中会说明对改动原有建筑、水电气等需办理的手续。
(5)要求现场材料堆放有序;如需做饭，应采取较为安全的方式，并有预防火灾发生的措施;易燃易爆物品应隔离堆放;现场必须配置灭火装置。若不能按上述要求，可要求停工进行整改。
2.物业装饰装修现场管理应注意的问题有：严把出入关，杜绝无序状态.加强巡视，防患于未然;控制作业时间，维护业主合法权益;强化管理，反复核查。
3.装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：
(1)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人和装饰装修企业分别处以罚款。
(2)损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处以罚款。
(3)擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处以罚款。
(4)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人和装饰装修企业分别处以罚款。
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