房地产估价师《理论与方法》练习题及答案2017
一、单项选择题
1、( )是房地产估价的基本原则。
A.最高最佳原则
B.独立、客观、公正
C.估价时点原则
D.合法原则
2、估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价是估价原则中的( )原则。
A.独立
B.客观
C.公正
D.中立
3、下列关于合法原则说法错误的是( )。
A.合法原则要求只有合法的房地产才能成为估价对象
B.合法原则中所讲的法，是广义的法
C.估价对象状况必须依法判定
D.合法原则的依据可以是估价对象的不动产登记簿
4、房地产估价的合法原则是针对( )来讲的。(2001年试题)
A.估价机构
B.估价人员
C.估价对象
D.估价方法
5、在依法判定的使用权利方面，应以( )为依据。
A.国家的价格政策
B.相关合同
C.法律、法规、政策
D.使用管制
6、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是( )。【2011年真题】
A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价
B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估
C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价
D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价
7、评估期房的价值时，( )。
A.估价时点为现在，估价对象为现时状况
B.估价时点为现在，估价对象为未来状况
C.估价时点为未来，估价对象为未来状况
D.估价时点为未来，估价对象为现时状况
8、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为( )。(2003年试题)
A.2003年6月15日
B.2003年8月15日
C.签订估价委托合同之日
D.估价人员与委托人商定的某日
9、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为( )。(2008年试题)
A.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
B.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
C.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
D.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
10、替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离( )在同等条件下的正常价格。
A.相同房地产
B.同一城市房地产
C.类似房地产
D.同样用途房地产
11、替代原则是针对( )而言的。
A.房地产状况
B.估价对象
C.估价结果
D.估价目的
12、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据( )应按服装店用途进行估价。
A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.估价时点原则
D.替代原则
13、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元;如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元;折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是( )。【2011年真题】
A.维持现状
B.改变用途
C.重新装修
D.重新开发
14、( )是对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。
A.收益递减规律
B.边际效用递减规律
C.土地过度开发
D.使用管制
15、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于( )。
A.该建筑物的价值低于拆除费用
B.该估价结果肯定有误
C.甲土地的价值高于乙土地的价值
D.不可能出现这种情况
16、( )是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳用途。
A.适合原理
B.均衡原理
C.收益递减原理
D.最佳使用原则
17、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。(2003年试题)
A.保持现状前提
B.装修改造前提
C.转换用途前提
D.重新利用前提
18、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按( )进行评估。
A.工业厂房
B.工业用地
C.商品住宅
D.商住用地
19、当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以( )进行估价。
A.保持现状前提
B.装修改造前提
C.转换用途前提
D.重新利用前提
20、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的`金额可能会在一定区间波动时，应采用( )的估计值。【2011年真题】
A.正常
B.较低
C.平均
D.较高
二、多项选择题
1、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是( )。
A.独立、客观、公正原则属于普适性原则
B.合法原则属于一般性原则
C.最高最佳使用原则属于技术性原则
D.谨慎原则属于一般性原则
E.估价时点原则是特殊
2、为评估出客观合理的价值，估价人员应本着( )等进行估价。
A.各方当事人均是理性的
B.估价人员应以各方当事人的心态来考虑评估价值
C.估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值
D.估价人员以专家身份反复、精细的权衡评估价值
E.估价人员以委托人的立场来考虑评估价值
3、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有( )。(2005年试题)
A.土地所有权
B.国有工业用地土地使用权
C.宅基地土地使用权
D.大型游乐场
E.乡镇企业用房
4、我国《物权法》规定，下列不得抵押的财产有( )。
A.自留山
B.自留地
C.被依法查封的财产
D.被依法监管的财产
E.乡镇企业的厂房抵押时其占有范围内的土地使用权
5、现状为在建工程的房地产，由于估价目的不同，同时存在着3种估价，分别是( )。
A.估价时点为现在，估价对象为现时状况
B.估价时点为现在，估价对象为未来状况
C.估价时点为未来，估价对象为未来状况
D.估价时点为未来，估价对象为现时状况
E.估价时点为现在，估价对象为历史状况
6、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的( )。
A.最佳规模
B.最佳经营手段
C.最佳集约度
D.最佳管理方式
E.最佳投资渠道
7、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后按照下列( )方面筛选。
A.法律上的许可性
B.技术上的可能性
C.经济上的可行性
D.道德上的可行性
E.价值是否最大化
8、最高最佳使用包括上( )的最佳。
A.用途
B.规模
C.集约度
D.档次
E.规划
9、估价中的最高最佳利用具体包括( )等。
A.最佳用途
B.最佳位置
C.最佳规模
D.最佳环境
E.最佳集约度
10、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括( )。
A.在运用市场法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价
C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧
E.在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正
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