房地产估价师《理论与方法》测试题：判断题
判断题1
1、消费者的现时需求不仅取决于其现在的收入和房地产目前的价格水平，还取决于消费者对未来收入和房地产未来价格的预期。 （ ）
【正确答案】：Y
【答案解析】：消费者的现时房地产需求不仅取决于当前的房地产价格水平，还取决于他对未来房地产价格涨落的预期。参见教材P87。
2、估价报告使用期限是从估价时点计算，而不是从估价报告出具之日开始计算。（ ）
【正确答案】：N
【答案解析】：估价报告使用期限是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。参见教材P414。
3、房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。（ ）
【正确答案】：Y
【答案解析】：房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。参见教材P242。
4、具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。（ ）
【正确答案】：Y
5、由于越接近所预测的价格对应的时间的增减量对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的增减量予以加权后再计算其平均增减量，就能使预测的价格更接近或符合实际。（ ）
【正确答案】：Y
【答案解析】：由于越接近所预测的价格对应的时间的增减量对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的增减量予以加权后再计算其平均增减量，就能使预测的价格更接近或符合实际。参见教材P350。
6、经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。 （ ）
【正确答案】：N
7、每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。（ ）
【正确答案】：Y
8、某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。（ ）
【正确答案】：N
【答案解析】：参见教材P238。建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。计入年运营费用的折旧费应该为60万元。
9、低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。（ ）
【正确答案】：Y
【答案解析】：低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。同理，高价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。参见教材P137。
10、在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（ ）
【正确答案】：N
【答案解析】：评估市场价值所采用的折现率是社会一般报酬率；而评估投资价值所采用的折现率应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。特别需要注意的是此最低报酬率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。参见教材P98。
判断题2
1、估价上的折旧注重的是原始价值的真实减损。（ ）
【正确答案】：N
【答案解析】：估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损。参见教材P310。
2、按建筑面积进行分摊和按土地价值进行分摊的方法，从理论上讲要求地价分摊不断地进行，但这在实际中不可行。（ ）
【正确答案】：N
【答案解析】：应为按房地价值进行分摊的方法和按土地价值进行分摊的方法。参见教材P392。
3、预计某宗房地产的年净收益为2万元，预计该房地产尚可使用15年，房地产的报酬率为8%，则房地产的收益价格为17．12万元。（ ）
【正确答案】：Y
【答案解析】：该地产的收益价格为：
4、在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（ ）
【正确答案】：N
【答案解析】：参见教材P307。有些功能落后时不可修复的。如无法调整的.建筑设计的缺陷，就是不可修复的功能落后
5、适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。 （ ）
【正确答案】：Y
【答案解析】：适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。参见教材P168。
6、净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。（ ）
【正确答案】：N
【答案解析】：净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。参见教材P254。
7、自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。（ ）
【正确答案】：Y
【答案解析】：自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以通过市场提取法由可比实例的税前现金流量除以自有资金额得到。参见教材P260。
8、销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。 （ ）
【正确答案】：Y
【答案解析】：销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。参见教材P329。
9、收益期限一般根据建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限来确定。（ ）
【正确答案】：Y
【答案解析】：收益期限一般根据建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限来确定。参见教材P235。
10、移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。（ ）
【正确答案】：Y
【答案解析】：移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。参见教材P352。
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