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房地产估价师《产估价理论与方法》考点

2017-05-08 10:53:37 8680 8685

  房地产估价师理论与方法考试要点你复习了吗?下面小编精心为大家整理的房地产估价师理论与方法要点:房屋折旧,希望对大家有帮助,就跟随小编去了解下吧,想了解更多相关信息请持续关注我们考试网!

  房屋折旧的有关规定

  1992年6月5日,建设部、财政部制定的《房地产单位会计制度-会计科目和会计报表》(建综[1992]349号印发)对经租房产折旧作了有关规定。这些规定虽然是针对会计上的折旧和“经租房产”的,但其中的房屋分类分等和一些参数,如房屋的耐用年限(寿命)、残值率等,对于估价上求取建筑物的折旧有一定的参考价值。经租房产折旧的有关规定如下:

  (1)计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和清理费用,计算公式为:

  年折旧额=原价×(1-残值率)÷耐用年限

  (2)经租房产根据房屋结构分为下列4类7等:

  ①钢筋混凝土结构:全部或承重部分为钢筋混凝土结构,包括框架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装修良好,设备比较齐全。

  ②砖混结构一等:部分钢筋混凝土,主要是砖墙承重的结构,外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷,并设有阳台,内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。

  ③砖混结构二等:部分钢筋混凝土,主要是砖墙承重的结构,外墙是清水墙,没有阳台,内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋。

  ④砖木结构一等:材料上等、标准较高的砖木(石料)结构。这类房屋一般是外部有装修处理、内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。

  ⑤砖木结构二等:结构正规,材料较好,一般外部没有装修处理,室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。

  ⑥砖木结构三等:结构简单,材料较差,室内没有专用上、下水等设备,较低级的砖木结构房屋。

  ⑦简易结构:如简易楼、平房、木板房、砖坯房、土草房、竹木捆绑房等房地产估价师理论与方法要点:房屋折旧房地产估价师理论与方法要点:房屋折旧。

  (3)各种结构房屋的耐用年限一般为:

  ①钢筋混凝土结构:生产用房50年,受腐蚀的生产用房35年,非生产用房60年。

  ②砖混结构一等:生产用房40年,受腐蚀的生产用房30年,非生产用房50年。

  ③砖混结构二等:生产用房40年,受腐蚀的生产用房30年,非生产用房50年。

  ④砖木结构一等:生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年。

  ⑤砖木结构二等:生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年。

  ⑥砖木结构三等:生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年房地产估价师理论与方法要点:房屋折旧文章房

  ⑦简易结构10年。

  (4)房屋残值是指房屋达到使用年限,不能继续使用,经拆除后的旧料价值;清理费用是指拆除房屋和搬运废弃物所发生的费用;残值减去清理费用,即为残余价值,其与房屋造价的比例为残值率。各种结构房屋的残值率一般为:①钢筋混凝土结构0;②砖混结构一等2%;③砖混结构二等2%;④砖木结构一等6%;⑤砖木结构二等4%;⑥砖木结构三等3%;⑦简易结构0。

  房屋完损等级评定的有关规定

  房屋完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准,是确定房屋真实新旧程度和测算房屋折旧的一个重要依据。房屋的完好程度越高,其现值就越接近于重新购建价格。

  1984年11月8日,原城乡建设环境保护部发布了《房屋完损等级评定标准(试行)》,同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》。现将有关内容综合如下:

  (1)房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的,分为下列5类:①完好房;②基本完好房;③一般损坏房;④严重损坏房;⑤危险房。

  (2)房屋结构、装修、设备三个组成部分的各个项目为:①房屋结构组成分为地基基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面;②房屋装修组成分为门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修;③房屋设备组成分为水卫、电照、暖气及特种设备(如消防栓、避雷装置等)。

  (3)房屋完损等级的判定依据是:

  ①完好房:结构构件完好,装修和设备完好、齐全完整,管道畅通,现状良好,使用正常。或虽然个别分项有轻微损坏,但一般经过小修就能修复的房地产估价师理论与方法要点:房屋折旧房产估价师②基本完好房:结构基本完好,少量构部件有轻微损坏,装修基本完好,油漆缺乏保养,设备、管道现状基本良好,能正常使用,经过一般性的维修能恢复的。

  ③一般损坏房:结构一般性的损坏,部分构部件有损坏或变形,屋面局部漏雨,装修局部有破损,油漆老化,设备、管道不够畅通,水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺,需要进行中修或局部大修更换部件的。

  ④严重损坏房:房屋年久失修,结构有明显变形或损坏,屋面严重漏雨,装修严重变形、破损,油漆老化见底,设备陈旧不齐全,管道严重堵塞,水卫、电照

  管线;器具和零部件残缺及严重损坏,需进行大修或翻修、改建的。

  ⑤危险房:承重构件已属危险构件,结构丧失稳定及承载能力,随时有倒塌可能,不能确保住用安全的。

  (4)房屋新旧程度的判定标准是:

  ①完好房;十、九、八成;②基本完好房:七、六成;③一般损坏房:五、四成;④严重损坏房及危险房:三成以下。