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2017房地产估价师经营与管理自我检测题

百分网【报考指南】 编辑:子超 发布时间:2017-08-28 18:02:53

  要想在房地产估价师的考试中取得好成绩,经营与管理是最好的提分科目。下面百分网小编为大家整理的房地产估价师经营与管理自我检测题,希望大家喜欢。

  房地产估价师经营与管理自我检测题

  1、下列说法中不正确的是(  )。

  A.企业会计准则是规范企业会计确认、计量、报告的会计准则,他包括基本会计准则和具体会计准则

  B.会计客体是指会计信息所反映的特定单位,也称为会计实体、会计个体

  C.会计分期是指将一个企业持续经营的生活活动划分为一个个连续的,长短相同的期间;又称会计期间

  D.在我国,要求采用人民币作为记账本位币,是对货币计量这一会计前提的具体化

  2、城市规划是代表(  )的政府行为,通过对城市未来发展目标的确定,制定实现这些目标的途径、步骤和行动纲领,并主要通过对城市空间尤其是土地使用的分配和安排来引导和控制未来城市的发展。

  A.大多数群众的意志

  B.人民意志

  C.国家意志

  D.企业

  3、《城市规划法》第十八条规定定:“(  )为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量,协调各项基础设施和公共设施的建设,在总体规划的基础上可以编制分区规划。”

  A.大城市

  B.大城市、中等城市

  C.中等城市

  D.大、小、中型城市

  4、城市建设用地的(  )评价主要是从工程地质、水文、气候和地形等几个方面进行。

  A.自然条件

  B.建设条件

  C.经济条件

  D.自身条件

  5、(  )是采用科学方法测定地面上点的平面位置和高程,将地球表面的地形及其他信息制成图,以及将已设计的工程建筑或指定的界址标定在实地上的一门学科。

  A.房屋建筑学

  B.测量学

  C.堪测学

  D.施工组织设计学

  6、假设资本等要素固定不变,随着劳动量的增加,总产量(TP)、平均产量(AP)和边际产量(MP)的变化关系是(  )。

  A.MP先达到最大值,AP、TP继续增大

  B.AP达到最大值,AP=MP

  C.当MP=0时,TP达到最大值

  D.AP最先达到最大值,MP、TP陆续达到最大值

  房地产估价师考试复习资料

  ㈠广义投资与成本的概念

  1.投资

  广义投资:指人们的一种有目的的经济行为,即以一定的资源投入某项计划,以获取所期望的报酬。房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的,是指人们在房地产开发或投资活动中,为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。

  一般工业生产活动中的投资,包括固定资产投资和流动资金两部分。固定资产投资价值以折旧的形式计入成品成本,并通过成品销售以货币形式回到投资者手中。流动资金在每个生产周期完成一次周转,在整个项目寿命周期内始终被占用,直到项目寿命周期末,全部流动资金才能退出生产与流通,以货币资金形式被收回。

  2.成本

  含义:指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。包括生产成本和销售费用,生产成本加上相应的销售费用称为产品销售成本(亦称完全成本)。

  投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。表现在两个方面:①财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录,各种影响因素的作用是确定的,所得到的成本数据是唯一的,而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算,各种影响因素的作用是不确定的,不同的实施方案会有不同的成本数据;②在投资分析中,根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念(如机会成本、沉没成本、不可预见费用等),这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。

  ㈡房地产投资分析中的投资与成本

  房地产生产经营活动中的投资与成本,与一般工业生产活动有较大差异。

  开发销售模式下的开发项目:kfs所投入的开发建设资金均属于流动资金的性质。置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营,则与一般的工业生产项目投资和成本的概念相同。

  1.开发项目总投资——开发建设投资和经营资金

  开发建设投资在开发建设过程中形成开发产品成本和固定资产和其他资产。构成如下:土地费用、勘察设计和前期工程费用、建筑工程安装费用、基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费用。

  2.开发产品成本

  含义:指项目建成时,按照财务和会计制度,转入房地产产品的开发建设投资。当开发项目有多种产品时,可通过开发建设投资的合理分摊,分别估算每种产品的产品成本。

  3.经营成本

  含义:指房地产产品出售、出租时,将开发产品成本按照财务和会计制度结转的成本。包括:土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租经营成本。分期收款的房地产项目:房地产销售成本和出租经营成本通常按当期销售或出租收入占全部销售收入和出租收人的比率,计算本期应结转的经营成本。

  4.期间费用

  含义:指为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。开发项目用于销售时,期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用,不另行计算;用于出租或自营时,开发期的期间费用计入开发建设投资,经营期的期间费用计为运营费用;置业投资项目的期间费用计为运营费用。

  房地产估价师考试复习知识点

  城镇基准地价的含义:

  城镇基准地价简称基准地价,是在某个城镇的一定区域范围内,划分土地级别或不同均质地域,按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。

  每个城镇的基准地价都有其特定的内涵,包括对应的估价时点(基准日期)、土地用途、土地使用权性质、土地使用期限、容积率和土地开发程度等。

  城镇基准地价评估的程序和方法:

  城镇基准地价评估的基本程序和方法如下:

  (1)制定基准地价评估作业方案。

  (2)明确基准地价的内涵和表达方式。

  (3)划分土地级别或不同均质地域。其中,划分土地级别应按照《城镇土地分等定级规程》(GB/Tl8507-2001)规定的内容、程序和方法等进行。

  (4)抽样评估若干宗地的价格。这是在划分出的各个土地级别或均质地域内,按照具有代表性、分布均匀等原则,选择若干宗地,然后由估价师调查搜集这些宗地的相关市场交易资料、经营收益资料或开发费用资料等,运用市场法、收益法、成本法、假设开发法等适宜的估价方法评估出这些宗地的正常市场价格,通常应求出土地单价或楼面地价,并进行市场状况、土地使用期限、容积率、土地开发程度等调整,将这些宗地的价格统一到已明确的基准地价内涵上来。

 

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