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2017房地产估价师经济评价指标复习资料

百分网【报考指南】 编辑:子超 发布时间:2017-08-28 17:58:11

  房地产估价师考试是土木工程中重要的考试之一。下面百分网小编为大家整理的房地产估价师经济评价指标复习资料,希望大家喜欢。

房地产估价师经济评价指标复习

  房地产估价师经济评价指标复习资料

  1.投资回收与投资回报:

  房地产投资的收益,包括投资回收和投资回报两个部分。投资回收是指投资者对其所投入资本的回收,投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。例如,金融机构在向居民提供抵押贷款时,借款人在按月等额的还款中,一部分是还本,另一部分是付息;对于金融机构来说,借款人的还本部分就是其贷款(投资)的回收部分,借款人的付息部分就是其贷款(投资)的回报部分。

  投资回收和投资回报对投资者来说都是非常重要的,投资回收通常是用提取折旧的方式获得,而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。就房地产开发投资来说,投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收,而其投资回报则主要表现为开发利润。

  2.经济评价指标体系:

  房地产开发投资项目经济评价的目的,是考察项目的盈利能力和清偿能力。盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水平的指标,包括静态指标和动态指标两类。其中,静态指标是在不考虑资金的时间价值因素影响的情况下,直接通过现金流量计算出来的经济评价指标。静态指标的计算简便,通常在概略评价时采用。动态指标是考虑了资金的时间价值因素的影响,要对发生在不同时间的收入、费用计算资金的时间价值,将现金流量进行等值化处理后计算出来的经济评价指标。动态评价指标能较全面反映投资方案整个计算期的经济效果,适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。

  清偿能力指标是指考察项目计算期内偿债能力的指标。除了投资者重视项目的偿债能力外,为项目提供融资的金融机构更加重视项目偿债能力的评价结果。

  房地产估价师考试复习讲义

  ㈠房地产投资之利

  适于长期投资、能从公共设施的改善和投资中获取利益。优点包括:

  相对较高的收益水平。开发项目成本利润率≥20%,有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆,其权益投资收益率会更高。置业投资持有期内权益收益率每年可达10%~12%。这相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说,收益水平是相对较高的。

  易于获得金融机构的支持。由于可以将物业作为抵押物,所以置业投资者可以较容易地获得金融机构的支持,得到其投资所需要的大部分资金,金融机构都愿意提供抵押贷款服务,给置业投资者提供了很多选择。

  金融机构通常认为以房地产为抵押物,是保证其能按期安全收回贷款最有效的方式。除了投资者的资信情况和自有资金投入的数量外,房地产是一种重要的信用保证,且租金收入就能满足投资者分期还款对资金的需要,金融机构提供的抵押贷款比例相当高,可达到70%~90%,且常常还能为贷款者提供利率方面的优惠。在西方,甚至可获得超过90%~100%的融资。

  能抵消通货膨胀的影响。通货膨胀分类:预期通货膨胀(Expeted Inflation)和非预期通货膨胀(Unexpected Inflation)。房地产投资能有效抵消通胀,尤其是预期通货膨胀的影响。由于存在通货膨胀,资产的重置成本不断上升,说明房地产投资具有增值性。房地产是人类生活居住、生产经营所必需的,即使在经济衰退过程中,其使用价值不变,因此具有保值性。一般情况下,房地产价格的上涨率都会大于总体物价水平的上涨率。美国和英国的研究资料表明,房地产价格的年平均上涨率大约是同期年通货膨胀率的两倍。房地产投资可以抵消通胀,正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。房地产投资能够增值,是在正常市场条件下从长期投资的角度来看的。短期内房地产价值的下降,并不影响其长期的增值特性,从房地产市场的长期景气循环规律来看,房地产价格总是随着社会经济的发展不断上升的。

  提高投资者的资信等级。拥有房地产是占有资产、具有资金实力的最好证明。

  ㈡房地产投资之弊

  流动性差或变现性差。缺点还包括:投资数额巨大。大量自有资本的占用,使得在宏观经济出现短期危机时,投资者的净资产迅速减少。投资回收周期较长。除了开发投资在项目竣工后在3~5年能收回投资外,置业投资的回收期,少则十年八年,长则二三十年甚至更长,要承受长时间的资金压力和市场风险,要求投资者资金实力强,与机构投资者合作。需要专门的知识和经验。房地产开发涉及的程序和领域复杂,直接参与房地产开发投资就要求投资者具备专门的知识和经验,因此限制了参与房地产开发投资的数量。置业投资者要想达到预期投资目标,也对其专业知识和经验有较高的要求。

  房地产估价师复习知识点

  一、现场防火

  1.严格执行用火申请管理制度。禁止交叉作业时使用电气焊和明火,如必须使用需编制专门的安全专项方案,并经相关人员签字、审批。

  2.必须进行电气焊作业时,操作人员必须持证上岗。作业面必须做好防护工作,设专人在一旁看护,收工后要重新检查是否有焊渣等残余火点后方可离开。

  3.施工现场必须配备足够的消防器材及消防砂箱,且做到人人会使用。同时,施工现场必须配备稳定可靠的消防水源及接口。

  4.禁上在施工场地内生火、吸烟。应在明显处张贴“禁止烟火”警告牌。加强现场安全检查,尤其是易燃、易爆危险品的存放、使用。

  5.严禁施工人员在未完工单体内居住。

  二、教育

  1.加强对施工人员的冬季施工教育,时刻提醒施工人员冬季施工 的注意事项。

  2.坚持每天班前10分钟进行安全交底,班后5分钟检查,避免 安全隐患,并做好记录。

  3.做好冬季施工安全专项方案,并报请监理单位、建设单位审批。

  4.正式开工前施工单位必须进行全员技术交底,让工人熟知工程特点及注意事项。

 

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