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2017房地产估价师考试经营与管理复习测试题

百分网【报考指南】 编辑:子超 发布时间:2017-08-28 17:53:27

  要想在房地产估价师的考试中脱颖而出,首先要多做测试题。下面百分网小编为大家整理的房地产估价师考试经营与管理复习测试题,希望大家喜欢。

  房地产估价师考试经营与管理复习测试题

  1、建设工程进度控制工作的主要内容包括(  )。

  A.施工现&&场的调研与分析

  B.编制项目建设工程进度计划

  C.监督项目施工进度计划的执行

  D.编制与质量控制等相关的配套进度计划

  E.对项目建设总周期目标的论证与分析

  标准答案:ABC

  2、技术资料的内容包括(  )。

  A.前期工作资料

  B.土建资料

  C.安装方面的资料

  D.设计文件及变更资料

  E.招标方面的资料

  标准答案:ABC

  3、成本计划可分解为(  )方面。

  A.材料设备成本计划

  B.管理费&&成本计划

  C.人工费成本计划

  D.不可预见成本计划

  E.施工机械费用计划

  标准答案:ABC

  4、建设阶段的项目管理,包括(  )的管理。

  A.质量

  B.进度

  C.成本

  D.合同

  E.工程

  标准答案:ABCD

  5、房地产开发项目的主要合同关系有(  )。

  A.开发商的主要合同关系

  B.承包商的主要合同关系

  C.建筑商的主要合同关系

  D.监理机构的主要合同关系

  E.供应商的主要合同关系

  标准答案:AB

  6、2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招、拍、挂”的政策,对我国房地产投资产生了深远影响,这种情形属于房地产投资特性中的(  )。

  A.适应性

  B.异质性

  C.政策影响性

  D.相互影响性

  标准答案:C

  房地产估计师复习知识点

  一、房地产直接投资

  ㈠房地产开发投资——短期投资

  开发投资→增量供给。建成后的房地产用于出租或经营,短期开发投资→长期置业投资。

  ㈡ 房地产置业投资

  置业投资的两个目的:①自用;②投资。置业机构投资者的选择:⑴缺乏投资经验且具有低风险偏好的投资者,购买黄金地段优质成熟物业,购买价格高,收益水平低,风险小;⑵具备投资经验又有风险偏好型的投资者,购买优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业,初始投资和收益水平低,增值潜力大。

  二、房地产间接投资

  ㈠投资房地产企业股票或债券

  房地产投资企业通过资本市场直接融资,以支持其开发投资计划,不仅解决了资金短缺问题,为投资者提供了间接投资房地产机会,使其分享房地产投资的部分收益,成为房地产间接投资者。形式:首次公开发行、配股、公开增发或定向增发、发行可转换债券。

  ㈡投资房地产投资信托基金(REITs)

  概念:是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具。投资者把资金交由信托投资基金,基金由专业人士进行投资组合,将资金投入房地产业,基金机构将收益再分配给投资人。

  优越性:收益相对稳定——主要来源于租金收入 流动性很好——可进行交易

  类型:权益型、抵押型、混合型。REITs选择投资的领域广泛,其投资涉及到许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。因有专业投资管理者负责经理管理,其收益水平高于一般的股票收益,REITs股票,成了个人、机构投资者间接投资房地产的重要工具。

  REITs作为一种创新的房地产金融工具,已经出现了若干雏形。预计随着中国相关法律制度的完善,REITs很快将成为中国投资者现实的投资工具。

  ㈢ 购买住房抵押支持证券

  把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券,以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。主要做法是:银行将个人住房抵押贷款债权,出售给专门设立的特殊目的公司(SPC),由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合,每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致,通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保,转化为信用等级较高的证券出售给投资者。

  住房抵押贷款证券化兴起于20世纪70年代,现已成为美国、加拿大等住房金融市场上的重要筹资工具和手段,泰国、韩国、马来西亚、香港等新兴国家和地区也开始了住房抵押贷款证券化的实践,使住房抵押支持证券成了一种重要的房地产间接投资工具。中国推行住房抵押贷款证券化的条件已日趋成熟,住房抵押支持证券将出现在中国的投资市场上。

  房地产估价师复习资料

  质量控制过程中的隐患

  由于现场施工操作型工序多,产品面广量大,很难实现全面的检查,采取抽检的方法,往往会出现质量问题的漏检。在整个施工生产的过程中,因为质量的波动性(系统性因素或者偶然性因素的影响),施工质量就很难百分之百地符合规范规定的质量标准,必然存在着因不合格项目而引起的返工返修损失和为减少损失加强预防控制而增加的费用,因此如何对现场施工质量的全面控制就变得十分重要。

  施工现场缺乏严格的监管

  施工工具、材料任意摆放,施工人员组合松散,随意搭配就拉出去上工,相互之间不照顾、随意走动,甚至擅自离开岗位,没有严格的组织和严明的纪律。如2000年1月,某水电段电力工苏某和工长李某乘车去处理10 kV输电线路断线故障,因带料不够,李某在没向苏某交代安全注意事项的情况下,就匆忙回工区取料。而苏某也在既未确认两端是否都已断电,也未采取任何安全措施情况下,贸然登杆作业,触电坠落,造成重伤。

  难以实现全面有效的控制

  建筑现场施工的操作一般均具有劳动密集的特性,投人劳动力众多,故难以对每个操作人员实现有效控制。在工程实践中,由于个别操作人员违规操作所引起的质量问题是屡见不鲜的。如何实现对操作人员的全面有效的控制对于监理单位及承包商均为一个至关重要的难题。

  技术行为操作不当

  首先表现在现场施工组织设计方案、分项交底和安全教育较为简单,且是千篇一律的,没有什么针对性,有的甚至施工现场与施工方案不相符号,专项安全技术方案不到位,存在着一些安全隐患。其次为施工用的脚手架搭设不够规范。未能建筑相关法律法规的要求操作;造成横向扫地杆搭设错误或不全、脚手板未满铺或脚手板上杂物多、材质差和不牢密;立杆基础不平、不实;无排水措施等,存在违规做法较多,直接导致一些安全隐患。

 

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