2017房地产估价师房地产市场的功能复习资料

　　房地产估价师资格证是每个想要从事该行业的人员必须具备的资格证之一，下面百分网小编为大家整理的房地产估价师房地产市场的功能复习资料，希望大家喜欢。

　　房地产估价师房地产市场的功能复习资料

　　房地产市场的功能：

　　在任何市场上，某种商品的价格反映了当时的市场供求状况。价格不仅预示市场的变化及其趋势，还可通过价格信号来指导买卖双方的行为。即价格机制是通过市场发挥作用的。

　　房地产市场的五个功能：

　　配置存量房地产资源和利益。土地资源的有限性，开发建设周期较长而滞后于市场需求的变化，所以必须在各种用途和众多想拥有物业的人和机构之间进行分配通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成这种分配。

　　显示房地产市场需求变化。引起需求增减的原因：①未来预期收益变化;②政府税收政策的影响;③收入水平变化或消费品味变化;④原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。

　　指导供给以适应需求的变化。供给的变化可能会由于下述原因引起：①建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式。②某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化。根据当地各类房地产收益率水平，同类型的物业都存在一个适当的租金售价比例，若售价太高，出租住宅的需求就会增加，反之亦然。用途可相互替代的不同类型物业之间的租金售价相对变化也会引起需求的变化。

　　指导政府制订科学的土地供给计划。制定土地供给计划首先要了解房地产市场，通过对市场提供的存量、增量、交易价格和数量、空置率、吸纳率、市场发展趋势等市场信号的分析研究，才能制定出既符合市场需要、可操作性强、又能体现政府政策和意志的土地供给计划。

　　引导需求适应供给条件的变化。市场可引导消费的潮流，使之适应供给条件的变化，这甚至有利于政府调整城市用地结构、提高城市土地的使用效率。

　　房地产估价师房产抵押复习知识点

　　(1)房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押。

　　(2)以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

　　(3)以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。

　　(4)国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。

　　(5)以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。

　　(6)以中外合资企业、(环球网校房地产估价师频道为您整理)合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外。

　　(7)以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。

　　(8)有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。

　　(9)以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的.使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

　　(10)以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。

　　(11)预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

　　(12)企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。其权利与义务由拥有抵押物的企业享有和承担。

　　(13)订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。

　　(14)抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。

　　(15)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押。

　　(16)订立抵押合同前抵押房地产已出租的，(环球网校房地产估价师频道为您整理)原租赁关系不受该抵押权的影响。

　　(17)抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

　　房地产估价师理论与方法复习试题

　　1、房地产开发投资属于典型的(　　)房地产投资。

　　A.收益型

　　B.收益加增值型

　　C.机会型

　　D.博弈型

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：参见教材P22。

　　【该题针对“风险对房地产投资决策的影响”知识点进行考核】

　　2、银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，则每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是(　　)元。

　　A.5142.74、

　　B.5475.37、

　　C.5163.96、

　　D.7000.00

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：根据公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，第五年第11个月月末的未偿本金为P=7000/(6%/12)×[1-1/(1+6%/12)5×12+1]=367207.71(元)。第五年最后一月应还利息I=367207.71×6%/12=1836.04(元)。偿还本金额=7000-1836.04=5163.96(元)

　　【该题针对“利息与利率”知识点进行考核】

　　3、关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是(　　)。

　　A.潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积×最大可能租金水平

　　B.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入

　　C.有效毛收入=潜在毛租金收入-其他收入

　　D.净经营收入=有效毛收人-运营费用

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：参见教材P364-365，有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。

　　【该题针对“收益性物业经营状况的评估”知识点进行考核】

　　4、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的(　　)弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。

　　A.所得税前利润

　　B.所得税后利润