中国养老地产行业发展前景

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中国养老地产行业发展前景

　　我国的老龄化有着老年人口基数大、增长率快等特点，养老地产行业面临着重要的机遇与挑战。下面是小编为大家整理的中国养老地产行业发展前景的相关资料，仅供大家作参考使用。

　　中国养老地产行业发展前景分析

　　目前养老的主要模式包括居家养老、机构养老和社区养老，在我国居家养老占据 96%，机构养老占据 3%，社区养老仅为 1%。居家养老，依托社区提供日常医疗保健、文化娱乐、体育休闲、学习培训、送餐、家政等服务。机构养老，则是老年人居住在特别的养老机构中，在我国养老机构种类繁多，包括普通型养老院、医护型养老院和敬老院。社区养老，则是由社会所提供的商业化的养老服务，通过社区服务设施，为半失能老年人为主的日托老年人提供日间服务，以及养老社区，比如度假型养老社区。老年公寓则是居家养老和社区养老相结合而形成的养老地产。

　　根据十二五规划，我国居家养老、社区养老和机构养老的比例以 90%、7%和 3%为目标。相较于目前 96%、3%和 1%的占比，居家养老的比例将有所下降，机构养老的比例会保持不变，而社区养老的比例将从 1%提高至 7%，社区养老将会有很大的提升空间。在未来，由于老年抚养比的逐年递增、老年人口中患病比例的上升以及老年人对于生活质量的要求，社区养老，尤其是和医疗相结合的养老将会成为主要的发展方向。

　　养老地产在近年来是房地产市场发展的一大热点，在未来的 15 年内，其规模有望超过 10 万亿人民币，并取代商业房地产成为中国最大的产业。究其原因，一是由于我国人口老龄化程度的不断加剧，使得养老地产的'需求急速上升;二是由于现在的养老机构和配套设施都较为落后，而老年人的消费能力却在不断上升，二者的不匹配导致中高端养老地产的供给仍然不足;同时，国家政策的扶持使得曾一度困扰养老地产的地价高、补贴少、运营成本昂贵等问题得到了有效缓解。

　　据统计，世界上发达国家诸如美国、英国、新加坡和日本的老龄人口占比呈现增长趋势，从 2010 年至 2015 年这五年间，此趋势尤为显著。由此可见，老龄化已经是一个全球性问题。在我国，根据 2014 年和 2015年民政局发布的社会服务发展统计公告显示， 60岁以上老年人口的数量在2007 年已达到 1.53 亿人，占全国人口比重的 11.6%，截止 2015 年年底，我国 60 岁以上老年人口为 2.22 亿人，占全国总人口的 16.1%。根据中国老龄产业发展报告，中国老龄化从 2013 年到 2021 年开始进入快速发展阶段，将由 2.02 亿人增加至 2.58 亿人，共增加 5,600 万人，老龄化水平从 14.9%提高到 17.9%，进入轻度老龄化水平。从 2022 年到 2030 年，中国老龄化进入急速发展阶段，将由 2.58 亿人增长到 3.71 亿人，年均增长 1,260 万人，进入中度老龄化水平。由此可见，未来我国人口老龄化将十分迅猛，养老产业将成为我国未来经济发展的新增长引擎。

　　人口老龄化为养老地产的发展带来了契机

　　我国未来老龄化趋势明显，随着老人财富的增多及421家庭结构的产生，促使社会养老居住观念的转变，老年人更加重视精神层面的追求;而现有的传统家庭养老方式已不能满足老年人在生理和精神方面的需求。这些都为养老地产的发展带来了新的契机。

　　1、2012年中国65岁以上老人占比8.7%，逆抚养比8.4，已经步入老龄化社会十多年。根据联合国教科文组织制定的'标准，60岁以上人口比例达10%，或65岁以上老人占比达到7%，就意味着该国步入老龄化社会。我国2001年65岁以上人口就已达到7.0%，按联合国标准即已步入老龄化社会了。2014年，我过65岁以上老人有1.38亿，占比达10.1%。从老年人逆抚养比的角度来看，我国老年人逆抚养比一直稳步下降，2014年为7.3，意味着平均一个65岁的老人由7.3位15-64岁的劳动人口抚养。而按照通常定义，到了5个年轻人养活1个老年人的时候，就已进入“深度老龄化”了;按照当前趋势，我国进入深度老龄化，也就是未来几十年的事情。

　　2、老人财富增多为市场提供强有力的支撑。根据我国经济发展的进程来看，中国的财富积累大部分在60后、70后手中，而这部分人群在2020年、2030年之后也会迈入老龄人口的群体中。随着高消费老龄人口的增多，老龄人群会更加注重消费的多元化和服务的专业化，这为将来的养老住宅市场专业化的发展提供了强有力的支撑。

　　3、家庭组合在不断发生变化，传统养老矛盾突出。中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升;且由于计划生育政策的实施，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，无力、无暇顾及家中老人的矛盾越发凸显。观念转变使得养老住宅更易于接受。随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。由此可见，随着观念的变化，对老年住宅的需求是加快增长的，接受程度也会住家增强。

　　中国养老地产行业存在问题

　　一、供需不平衡

　　老年公寓的建设供不应求。国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5%左右。以我国广州市为例，60岁以上的老人133万，占城市总人口的比重超过15%，若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重，按4%的比例分析，133多万的老年人中，将有近5万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有3.9万个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。

　　二、选址布局不尽合理

　　目前老年公寓和养老机构的建设还没有列入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便;有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。

　　三、售价偏高

　　有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的.月租价高达2000-3000元，很多老年人只好望洋兴叹。可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。

　　四、配套设施不全

　　配套的养老服务准备不足。养老地产是一个产业，盖房子不难，难的是相关的养老服务配套设施。开发企业本身面对建好的养老地产入住者，怎么来提供服务有两个选择：一个是自己培养队伍提供服务，但很多开发企业不具备这个能力。因为养老服务专业性程度非常高，原来的物业管理人员很难达到老人所需求的精神及生理上的满足。第二个办法是聘请或与养老服务机构合作。但目前社会上养老服务业并不发达，培训机构能力仍不充分，服务人员显然不充足。

　　此外，养老服务体系也不充分。除了养老的医疗护理、营养膳食、安防系统之外，老年人年龄大了以后精神需求也会发生很大变化。如何提供记忆护理、康复护理、临终关怀等这些发达国家都比较注重的精神上的和人文上的对老年人的专业化服务。

　　五、老年公寓的供给呈现多元化特征，但仍缺乏对客户的准确定位

　　随着社会发展，我国的家庭结构逐步走向小型化，老年人的住宅消费观念也随之发生变化，从基本的住宅消费逐步发展到提高住宅消费品质上来，老年人的需求呈现出多元化的特征。老年公寓市场上已经针对不同类型消费群体的高端老年公寓、亲情社区型老年公寓、福养老机构、利性设计独特的小户型房等多种产品。

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