2016小区物业管理方案

尊敬的业主、物业使用人：

我公司为了加强与业主、物业使用人的沟通，做好小区工作，现向居上百合园全体住户书面汇报20xx年工作展望情况。

一、环境绿化

l 植物管理，新繁殖铁树近十株，请住户管好小孩，不要践踏；

l 对区域内的树木进行整形修剪。

二、环境保洁

l 做好环境卫生工作，定期灭杀鼠、蚁、蝇、蟑螂、蚊等。

l 小区上门收垃圾时间为中午12：00前，请业主将垃圾放置门外，便于我们派人上门收取，不要放置在其他邻居门外。我们对不遵守小区规定的住户，公布房号且上报有关部门。

三、安全

l 原门岗24小时服务电话：“2621909”从20xx年3月1日起变更为“2611833”；

l 住户请来小区的客人及安装、施工单位，我们住户要务必告知房号，对物业安全秩序人员开展工作有很大帮助；

l 管理处通过代租房屋，做好流动人口登记工作，租金与去年同期对比3房增加200～300元达到1500元左右，2房增加250～300元达到1000元左右，1房增加200元以上达到750元左右，请大家出租务必找物业，必将令你满意！电话：3058970；

l 严格进出管理，请住户在星期一~五，星期六~日到物业公司管理处提前办理出入条，夜间不应搬运物品；

l 大门口入口处将对人行道、单车道、小汽车道作局部调整，为行人、行车安全创造条件；

l 燃放烟花管理：加大宣传力度，减少燃放烟花对人、财、物的影响；

l 小区养犬住户日益增多，我们希望住户自律自爱；文明养狗，不要惊动邻居文章出自#url#，转载请保留此链接！。出门时，务必用绳牵制，定期打疫苗。避免邻居纠纷。对于无人牵制的犬类，一般情况视作无主犬只，住户通过小区秩序员和房管员报主管部门处理，或向政府部门、110举报。

四、公共秩序

l 代收挂号、快递、包裹，做到件件通知住户工作计划。

l 门岗向住户提供公交车线路、便民电话查询，平信已为住户分类存放，请业主到门岗查询；

l 对于小区内部秩序管理，我们提倡的是各个不同群体的利益需要和谐共处，近期在小区各人行通道上隔离主要确保老、弱、病、残、幼人群便于行走，避免他们受到车辆的干扰，让人进入小区感受到“慢“的节奏，能放松、能享受到小区软硬件的便利，希望大家能给与宽容、体谅这些弱势群体。

2017小区物业管理方案 [篇2]

为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。

我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心；以满足老旧小区业主的需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。

一、管理思路

根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：

1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。

2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每年要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。

3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。

老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。

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4、老旧小区物业管理面积较大，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。

5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况（至少每半年公布一次）;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。

6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。

7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好的社区文化。

8、我公司定期安排老旧小区的员工参加培训和学习，不断提高管理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常；供水、供电、供气等设备使用正常；规范活动场所，机动车、非机动车停车场，机动车停放、行驶等的标志。保证车辆运行畅通，停放有序，并做好防盗工作。

9、针对老旧小区绿化管理，制定绿化管理方案，对覆盖率达15%以上的绿地进行专业养护，保证花草树木管理养护得当，按季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。

10、老旧小区保洁管理，我们将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全面实行“自家的孩子自家抱”，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净。根据当地实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。

11、由于老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护十分重要，必须迅速全面熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定期维护，水、电、气24小时报修值班，接到报修电话10分中到场，急修半天内完成。对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规范，明确责任人；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。消防设施设备完好，能随时启用，消防通道要保持畅通。设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损或丢失，主要道路及车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率高等于98%。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障(供电、供水、消防设备等)有应急预案。供电设备运行能正常使用的，无设施损坏,配电室管理规范。供水设备运行正常，无设施损坏。制订有详尽的设备设施年、季、月、周等定期维护保养检修以及日常维修计划、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案，保证设备设施能高效经济运行。

12、安全保卫及消防工作。结合工作区的物业，完备安全防范措施。严格来访保安人员24小时在岗值班，夜间安排专人巡逻。物业人员掌握消防设施的使用方法，并能及时处理各种火灾事故，设立消防疏散示意图，保证消防车辆和各安全出口的畅通无阻，每月对此检查2次以上。

13、房屋管理对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。根据房屋实际使用情况，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，有及时组织修复；属于大、中修范围的，要及时编制维修计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议。有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录、及时维修养护。对违反规划私搭乱建(包括乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台)和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并及时报告有关主管部门。

14、物业管理制度与档案、资料管理在日常管理中要建立交接-班登记制度；建立资料的收集，分类整理，归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、建立住房用户档案，进行分类成册、管理完善，方便查阅。有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

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15、其他管理

（1）定期开展有意义、健康向上小区文化活动。

（2）积极支持参与社区文化建设。

（3）无因物业管理服务的原因导致小区管理水平差，被上级部门批评通报和在市级以上媒体有负面报道。

（4）避免小区内由物业管理不善导致发生的治安、刑事案件。

物业服务和业主出入的和谐；

我司实行零干扰服务，在业主上下班高峰期，除主要出入口我司安排保安人员严格管理以外，其他服务均为零干扰：即我们所有的设施维修、保洁服务均将安排在夜间或非高峰时间，为业主出入提供方便。

二、抓整治工作，换环境面貌

1、针对问题，一对一宣传

根据我公司以往老旧小区管理工作经验，乱种植、乱堆放、乱搭建的现象较为严重。再之老旧小区大部分居住着老人或外来人员，乱晾晒、乱堆放情况无法杜绝，无形之中给小区管理来了难度。我们将在接管后进行通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，加大小区物业管理的宣传工作，针对小区存在的问题从治安安全、消防意识等方面对业主进行一对一的宣传，提高业主的文明意识以及安全防范意识。

2、做好小区基础设施的维护，切实解决老百姓所关心的热点问题，加强停车位或共用车库的管理，解决居民停车位的问题，消除小区内消防车难进入的安全隐患。

3、加强对公司人员的业务培训力度，提高基本素质，掌握服务技能，明确工作职责，全面提升管理水平和质量，对拆迁安置小区做到保安、保洁、保绿，建立社区与物管定期有；

三、管理模式；在管理与服务的过程当中，我们将建立一套适应老旧小；

1、项目负责人现场指挥；实行公司垂直领导下的项目负责人负责的内部管理模式；

2、服务的制度化、专业化、标准化；建立健全相应的规章制度，以制度促进管理，员工配置；

3、建立安全保障体系；针对老旧小区的实际情况，我公司从以下几方面做好安；

(1)消防安全；置小区做到保安、保洁、保绿，建立社区与物管定期有效沟通的管理机制，采取整体联动，形成合力，联合管理，及时现场发现、解决问题，把事情消灭在萌芽状态，不等问题成堆以后再临时抱佛脚，不浪费大量的人力、财力、物力。营造舒适、整洁、安全的小区环境

(2)水电气设备安全管理

建立健全水电气设备正常使用的巡查制度，全面掌握托小区各类管线的线路、走向，以便于在发生故障时能够迅速有效地予以排除，方便业主方的正常使用。

(3)小区安全维护

根据老旧小区物业管理的安防要求，结合我公司安防经验，确立我公司将以“人防为主、技防为辅”的安全防范思路，对老旧小区物业管理实行24小时安全巡防，为业主方提供一个安全、舒适的生活环境。

(4)环境卫生维护

根据老旧小区物业管理要求，合理安排细划保洁区域，卫生保洁均责任到人，确保管理区域内清洁卫生、整洁有序。

三、各岗位人员的配置

四、环境清洁卫生管理

（一）环境服务范围及要求

日常保洁工作是通过日常清扫工作，对本物业管理区域进行定时、定点、定人进行废弃物的收集和清运，通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性服务，维持所有公共区域的清洁卫生。

根据老旧小区目前的现状，清洁工作应做好以下几项：

1、垃圾处理。主要包括收集、清除、回收、压实、运达指定地点。

2、在规定的范围内做好灰尘清扫、污迹清洗、地面维护等，做到地面无灰尘，无垃圾，保持场地清洁；墙面、顶面的清洁维护按物业管理规范执行。（1）小区道路、广场、绿地、楼梯扶手、共用部位玻璃、楼道、路灯、楼道灯等按规定时间进行清扫；道路积水、积雪能及时清除。共用雨、污水管道每年正常疏通；雨、污水井、化粪池每月正常检查能正常使用。小区楼内地面、墙壁、楼梯及扶手、大门、消防器材、垃圾桶、控制开关等，无手印，无污渍，无尘土，保持光洁明亮。小区道路：地面无垃圾，障碍物。绿化带：无垃圾，枯死植物及时清理。

（2）环境部分：地面无垃圾杂物，无积水，无明显污渍。室外设施包括灯饰、栏杆、垃圾桶等无污渍、水迹和明显灰尘，墙壁及其他设施上无不良张贴物。下雪时要及时清扫，必要时作防滑处理。

（3）垃圾收集清运：楼幢垃圾桶置放合理，生活垃圾能做到日产日清的，垃圾桶清洁、无异味。垃圾箱、桶要定期清洗消毒，无蚊蝇，无臭味。垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。

（4）其他：

小区内如举办社区活动等，做到垃圾及时清理。

3、住宅楼内公共卫生：走廊、大门、值班室、楼梯地面干净无污迹、痰迹、尘土、纸屑等杂物；走廊窗台、玻璃干净明亮、无尘土。楼梯扶手和栏杆保持干净。

4、负责小区道路卫生保洁。

5、定期楼顶清扫、外墙面清理。

6、院落卫生：地面干净无尘土、烟头、纸屑等杂物；绿化区及时清扫干净。

7、对现有的绿化苗木、花卉，要做好养护管理、培植，负有美化环境的责任。养护管理包括：定期浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫、保证现有苗木成活率等。

（二）保洁人员素质要求

1、树立高度的责任心，关心业主方的利益，严格片区保洁责任制，在清洁过程中，如发现设施设备有损坏或异常情况应及时向上级主管或工程维修人员汇报，负责管理好片区卫生器具，认真做到卫生器具整洁、布置合理，随时保持清爽、美观，保证物管区域的清洁卫生，不留卫生死角。保洁人员应随时巡视，发现污物杂物应及时处理，随时保证清洁卫生。

2、保洁人员要努力提高自身素质和对公司负责的觉悟，服从领导工作安排，遵守公司工作纪律，不迟到，不早退，不擅自离岗，如有急事须向主管请假。当班人员不得做与本职工作无关的事；

3、承包岗位片区卫生必须达到规定标准，连续3次未；达标者，分别给予警告、罚款、辞退的处罚；须做好详细记录；

4、保洁人员服务要热情周到，举止端庄，礼貌大方，；

5、上班时必须穿着清洁，按规定要求着装，并将工作；

6、保洁人员在工作要坚持原则，团结协作，以礼相待；

7、不准私拿公物，私卖废品，如发现，分别给予罚款；

8、垃圾要随时清除干净，用垃圾桶、垃圾袋及时运送的事。得到主管的批准，方才能到休息室休息。

9、保洁人员在工作中有权劝阻、制止破坏公共卫生的.行为，不能处理、解决时应立即向上级主管汇报，有权提出工作中的一些合理化建议。

10、保洁员必须严格按照《保洁员清洁工作程序》执行。

五、保安及消防管理

(一)保安管理内容及要求

安全管理服务的目的是维护物业管理范围内正常的工作、生活秩序、协助公安机关做好内部的安全防范工作，它在整个物业管理中占有举足轻重的地位。

安全管理工作是一项特殊的服务工作，要求保安人员应具有良好的身体素质、心理素质、保安技能，要忠于职守，有胜任保安工作的综合能力，还要有良好的职业道德、文明执勤、礼貌待客、坚持原则。根据不同的区域及岗位要求，保安队应设立出入口固定保安、巡逻保安等。严禁外来闲杂人员进入小区，来访人员必须登记，准许后方可入内。对进出车辆和停放车辆要严格管理，统一指挥，严禁乱停乱放；未经登记允许不得进入小区，严禁贮装易燃易爆危险品的车辆进入小区。小区内保安主要负责小区的安全保卫工作，认真负责地做好各项安保工作，要实行严格的规章制度，不空岗、漏岗，发现可疑情况和事故苗头立即上报，并迅速处理、果断处置，确保小区治安稳定。巡逻保安负责小区内白天及夜间的巡逻，要做到主动、热情、耐心、周到的服务，杜绝因工作失职造成小区内被盗和其他事件，及时发现各种事故隐患，不因失职而出现意外事故，维护正常的工作、生活秩序。

小区内车辆按停车位停放有序，行车通道上不准停放车辆。白天夜间对停车场流动巡查、管理。

保安人员的选配应根据本项目实际情况严格筛选，负责小区的秩序保障工作；

小区内突发事件的处置，灾害预防，火灾扑救，发现和制止小区内的暴-力事件，随时准备提供紧急救助。

小区内公共部位安全隐患的检查、排除及上报，对违规事件及时提示和纠正，有针对性地进行安全教育。

小区内有特殊活动安排，保安要协助维持现场秩序。

对保安管理及停车场管理工作应明确工作内容和工作要点，制定出具体的工作标准及检查办法。

(二)预警、应变措施

1、安全应急计划和措施

(1)目的：

在发生紧急、突发事件时，以最有效的方法，在最短的时间内控制事态的发展，或保证出色完成上级交办的临时任务。

适用范围：

1)治安突发事件，如突然发生的重大抢劫、杀人、业主或公司管理人员遭到犯罪分子的突然袭击等。

2)受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁、袭击。

3)其他重大意外情况。

(2)职责：

1)对可能发生的由物业管理处负责制定安全应急计划，报物业管理处或分管副总经理审批，必要时报总经理审批；

2)对即将发生或已发生的突发事件由安全领班临时确定应急措施，同时向上级汇报。

(3)计划：

1)对可能发生的治安突发事件和已发生或即将发生的自然灾害由物业管理处组织制定应急计划和预防措施，并安排岗位人员按部署执行。

2)处理治安突发事件时，由值班员迅速向派出所报案，安全领班临时确定应急方案，安排人员迅速控制物业管理范围内各通道、楼梯口，封锁出事现场，严格盘查出入现场的人员，直到公安人员到来。

3)制定的应急计划必须慎重，考虑周详，在制定自然灾害应急措施时，要根据灾情的程度、特性而定。

(4)实施：

1)在执行过程中，发现偏离实际情况应及时纠正，并上报相应审批人员认可。

2)对发生的每一事件必须总结，如果是人为原因造成损失，应立即查找原因，认真填写《纠正措施报告》，严防类似情况的发生。

3)保存事件全过程的有关记录，存档3年。重大自然灾害的记录长期保存。

(5)要求：

为增强应变能力和战斗力，平时每个保安队员必须进行严格的学习、训练、消防演习和紧急集合演练。

（三）强化消防管理意识

1、消防管理目标

坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念，实施全员义务消防员制。

2、加强消防教育宣传和培训演练工作

（1）消防教育宣传工作：

管理处将在物业辖区内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座，张贴消防宣传画，向业主进行消防知识宣传。

（2）做好消防培训及演练工作：

重点加强保安员的消防实战演习，每年组织义务消-防-队员和广大业主共同参与的消防演练，提高全员的“自救”意识和能力，防患于“未燃”。

3、积极落实防火安全“三级”检查制度，重视冬、春两季的消防、设施设备大检查工作，确保在火灾多发期的消防安全工作。

4、建立消防快速反应队

结合以往的工作经验，我们将在保安员中选拨一批队员组建“消防快速反应分队”，以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反应，立足“自救”，最大限度地减少火灾损失。

5、善后与收复

火势完全熄灭后，保安员负责现场警戒，保护现场，并协助消防部门查明火因并统计损失，向上级提交事故报告。

（四）紧急事件处理

1、暴风雨及无法避免的自然灾害

组织人力进行突击性清理工作，保证沟、渠、通道畅通，雨水口、接水口、地漏无异物堵塞，加固防灾设施，检查网架、支架、门窗是否归位，消除一切潜在的危险性因素，同时，积极参与抢险救助，迅速恢复现场，保持小区整体形象，将损失降低到最小程度。

(五)水警、火警预防及排防、善后处理

当楼层内水管、接头爆裂造成楼层浸水时应迅速关闭水管阀门，并迅速通知护卫和维修人员前来救助；如房屋内部渗水，要及时通知业主，协助业主做好各项工作。

如员火警等特殊情况，积极组织突击小组搞好特殊清洁工作。

六、公用设备、公共场所等管理养护

（一）日常维修养护：操作维修人员根据日常管理经验，利用检测仪表对设备的关键部位进行检查，发现故障及时排除，并做好记录。操作人员每天对托管区域内的市政设备设施至少巡视两次；

（二）一级保养：维修人员对设备进行局部清洁、调整，每季度一次；二级保养：维修人员对设备进行全面清理、局部维修，每半年一次。

（三）公用设备、公共场所设施养护范围；共用设施、设备的维修、养护、运用和管理包括：共用；

1、管理规程；

(1)小区内水电维修、养护工作由工程队负责；；

(2)工程维修、管理人员以水电维修、养护和亮化方；

(3)项目管理人员每日对托管区域的亮化巡查2次以；

(4)高低压配电房实行24小时值班制度；

(5)工程维修人员在例行检查过程中发现问题，立即；

(6)月末，工程部维

（三）公用设备、公共场所设施养护范围

共用设施、设备的维修、养护、运用和管理包括：共用的上、下水管道、落水管、照明、高低压电房、水泵房、楼内消防设施。设备操作维护人员必须具有相应资质，熟悉掌握小区内各种设备系统原理。定期对小区的水、电、气、门窗等进行巡视，发现问题及时维修。随时对小区屋顶漏水管及地沟进行疏通，保持下水管道、落水管通畅，避免屋顶积水而产生漏水现象。

1、管理规程

(1)小区内水电维修、养护工作由工程队负责；

(2)工程维修、管理人员以水电维修、养护和亮化方案质量标准为依据，每日检查和评估各区域的亮化维护情况，并作出质量评估，记录于每日的工作记录评估表中；

(3)项目管理人员每日对托管区域的亮化巡查2次以上，巡查结果记录备查；

(4)高低压配电房实行24小时值班制度；

(5)工程维修人员在例行检查过程中发现问题，立即制定维修、整改方案，协调有关部门做好整治工作并及时复查；

(6)月末，工程部维修人员根据每天的亮化维修记录进行汇总、统计，并将汇总表及时上报给总公司。

2、质量标准

所有电器由专业工程师按设计要求操作维护和保养，确保用电设施的正常使用，日常小修在当日内完成，大修在一周内修复亮灯。

（四）主要措施

1、按照行业规范和工程专业要求制定完善的设备、设施操作规程和维修管理制度，确保维修及时，同时加强对员工操作行为的规范，执行行业法规，加强安全管理和安全教育工作，建立健全各项安全操作规程，防止安全事故的发生；

2、建立日巡查制度，每天不少于4次巡查各配套设备、设施运行状况，并做好记录，发现问题及时解决，建立健全巡查、检修记录；

3、针对小区各配套设施做出具体的年度工作计划，确保设备的正常运行：

（1）消防系统：安排专业人员24小时对每次报警情况做好记录并出现场排除警报，定期组织所有员工进行消防演练和参加消防培训，熟悉灭火器、消防栓的使用方法，每年对整个消防系统做一次检测，确保消防设施、消防器材性能完好与使用，做好消防设施的维护，保证消防系统运转正常；

（2）上、下水系统：定期检查住宅楼楼内上、下水系统动转情况，发现有跑、冒、滴、漏要及时维修或更换，下水堵塞要及时疏通，每6个月对排水系统进行一次疏通清理；

（3）高低压配电房：安排专业人员24小时值班，按照高低压配电房操作规定进行操作，认真做好各类操作记录，严格执行操作票制度，定期做好配电柜的清洁、养护等工作；

（4）其它：每天对小区内做两次以上巡视，发现问题应及时主动维修更换，线路接口处有无松动、过热现象，确保不影响正常使用，小区内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。

（5）如遇水、电、气故障，随叫随到，及时通知供水供电供气公司，排除故障，保证居民正常生活。

（6）设备、设施维护人员应每天汇总整理各种记录，及时分析掌握用电和设备运转情况，并根据记录分析随时调整维修养护工作计划与安排，使各类设备、设施处于安全良好运转状态，工程养护人员应将养护资料及时收集、整理、归档。

4、公用设施、设备养护、维修

（1）对公用设施、设备进行日常管理和维修养护，建立公

用设施、设备档案，责任人明确，对公用设施、设备定期巡查，做好巡查记录。

（2）配合水、电、气等专业部门，做好相关设施、设备正常运行的保障工作，消防设施、设备完好、通道畅通。

（3）小区道路畅通，路面平整。

（4）环卫设施基本完好，无缺损现象。

（5）容易危及人身安全的设施、设备有明显警示标志和防范措施。

（6）建立完善的住宅装饰、装修管理制度，阻制违规装修行为。

（7）房屋立面较整洁无缺损，公共楼道及区内无堆放杂物现象。

（五）房屋建筑的专项维护

l、日常每周巡查一次，发现问题，及时处理。

2、每年对房屋基础进行一次检查，防止白蚁及腐蚀性液体的侵害。

3、每年雨季前对玻璃和外窗台进行一次密封维护检查，杜绝雨水侵入。

4、地面每天检查一遍，发现问题及时处理，每季度疏通一次屋面雨水口和排污管道，随时对屋顶漏水管及地沟进行疏通，保持下水管道、落水管通畅，避免屋顶积水而产生漏水现象。

5、确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损。

6、定期清洗外墙。

7、每逢雨季前进行房屋避雷针检测，符合避雷规范要求。

8、强化用电安全管理，小区内内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。

（六）机电设备设施维修维护

机电设备设施的维护养护是老旧小区物业管理的重要内容。我公司在物业管理实践中，十分注重这项工作，发挥专业化的优势，在机电设备、消防设备、给排水的维护保养方面积累了丰富的经验，能更好的为老旧小区服务。

七、各种车辆管理

（一）道口岗岗位职责

1、维持道口-交通秩序，保证道口畅通无阻。

2、对出入住宅区的车辆进行登记，发卡，检查核对后收卡。

3、发现进场车辆有损坏时应向车主(司机)指出，并作好记录，使责任分明。

4、提醒和指挥司机按路线行驶，按定位泊车。

5、适当控制外来车辆进入住宅区过夜，以保证业主的车位，

2.5ｔ以上的货车(搬家等特殊情况除外)、大型客车以及载有易燃易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止放行进入小区(大厦)。

6、严守岗位，保持警惕，文明上岗，礼貌待人，妥善处理上岗时遇到的各种问题。

7、严格执行交接-班制度，认真填写交接-班记录，做到交接清楚，责任明确。

8、负责岗亭里外及路口的清洁卫生。

（二）车辆管理工作标准

1、道路线型、断面与整个建筑群体布置相协调；

2、车行道通畅，出、入口标志明显；

3、外来车辆未经许可，不可进入；

4、进入停车场内的车辆，均服从物业公司管理；

5、凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆或2.5吨以上货车，一律不准驶入；

6、驶入停车场的车辆均需减速，时速不超过15公里，无鸣笛现象发生(救护车、警车、救火车除外)；

7、停车场内的所有车辆均纳入物业公司管理范围，作到车证齐全，见证/票放车；

8、车辆管理人员礼貌待人、热情周到；

9、车辆管理员熟知车主姓名、车型、车牌号、铺号、车位；

10、车辆管理人员随时巡查车辆停放情况及车辆的车况，遇有门未锁、灯未关、漏油、漏水等现象发生时，10分钟内通知车主；

11、停车场内无货物堆积、道路阻塞现象；

12、停车场内地面无水、无油、无污、无纸屑、无烟头等杂物；

13、停车场道路平整无坑、无尖锐物、无金属钉状物；

14、停车场内有明显禁烟标牌，且消防器械及设施均配备齐全，使用功能完好率100%；

15、辖区内交通事故年发生率不超过2%，丢失事故发生率为0%；

16、每车位文字档案齐全、资料准确率100%；

17、外来进出车辆有登记，完成率100%，准确率100%。

（三）交通意外事故的处理预案

保安员在发现交通意外事故或接到交通意外事故报告求助时：

1、应立即用通讯设备报告保安主管发生交通意外事故现场的具体位置；

2、留在现场或迅速赶赴现场维护交通秩序和保护现场，抢救伤者；

3、对重大的交通意外事故须请示保安主管进行支援。

4、保安主管接到报告后立即报告保安部经理，并迅速赶赴

现场参加抢救；；

5、调遣指挥门岗保安员维护现场秩序、交通秩序；

6、送重伤者到医院抢救；

7、报交-警大队事故组(电话120)：

7.1事故发生的时间及地点；

7.2事故造成的伤亡及损失情况；

7.3已送抢救情况；

8、保安部经理接报后立即赶赴现场，根据事故的需要；

八、消防管理；

(一)消防管理；为了加强老旧小区的消防管理，保障业主及公众生命财；l、各部门应遵守电现场参加抢救；

5、调遣指挥门岗保安员维护现场秩序、交通秩序；

6、送重伤者到医院抢救；

7、报交-警大队事故组(电话120)：

7.1事故发生的时间及地点；

7.2事故造成的伤亡及损失情况；

7.3已送抢救情况。

8、保安部经理接报后立即赶赴现场，根据事故的需要，调派车辆进行抢救，并报交-警事故组和公司总经理。

八、消防管理

(一)消防管理

为了加强老旧小区的消防管理，保障业主及公众生命财产安全，根据国家有关消防法律法规，特制定本规定。

l、各部门应遵守电器安全使用规定，严禁乱拉临时电气线路。

2、严禁在老旧小区内绿地、停车场等处乱堆放、晾晒易燃物品和燃放烟花爆竹。

3、公用消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏、丢失。

4、不准乱丢烟头、火种。

5、严禁在老旧小区道路、绿地、停车场等处焚烧生活垃圾

6、认真贯彻“预防为主，防消结合”的方针，开展防火宣传，普及消防知识，学习使用消防器材，每月学习、训练一次；

7、经常检查、记录消防器材设备完好情况，确保消防器材设备装置处于良好状态，检查防火通道，时刻保持畅通；检查防火安全公约的覆行情况，及时纠正消防违章和消除火险隐患。

8、接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速奔赴现场，启用消防设施进行补救，并协助消防部门查清火灾原

因。

九、外墙清洗、修补方案

随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，建筑物外墙清洗在我国已引起广泛关注和重视，建筑物外墙由于长期日晒雨淋，以及大气中有害气体和油烟等污染和化学反应的侵蚀，使得建筑物外墙产生污垢和风化，既影响建筑物的美观和市容，又损坏了建筑物，因此，清洗建筑物外墙，不仅可以美化环境，而且对建筑物起到保护作用。为确保本项目各类建筑物外立面的整洁、美观，在确保外立面清洗人员自身安全、安全措施得当、安全方式可行的前提下，我公司拟定了外墙清洗、修补方案：

(一)外墙清洗、修补方式

1、污垢的分类

我公司在多年的物业管理实践中，通过总结确认外墙污垢重要是：灰尘、污渍、污垢

2、常见的清洗、修补方式

物理方法：主要通过用水冲洗，使污垢湿软、剥离、融化，在用清水冲洗干净。次方法主要用于釉面砖、马赛克等外墙材料上的积灰、浮尘和泥沙等的去除作用，对于外墙的油污、重垢则无明显效果；

化学方法：利用化学试剂对油污、污渍进行溶解、分离、降解等化学反应，使外墙达到去垢、除锈、去污、脱脂等目的外墙清洗剂分三类：中性清洗剂、碱性清洗剂、酸性清洗剂，一般使用中性清洗剂，中性清洗剂的主要成分有表面活性剂、助洗剂和助剂，中性清洗剂具有湿润、乳化、分散、增融等多种功能。化学清洗法是主要外墙清洗的方法，速度快，效果好，因此，我公司针对本项目的外墙清洗、修补主要采用化学清洗法。

(二)花岗岩表面的清洗、修补

1、用酸性清洗剂或全能清洗剂，按1：50比例稀释；

2、做出清洗小样，确定清洗剂的稀释比例；

3、对镜面花岗岩表面清洗

(1)将清洗滚筒浸入清洗剂溶液中浸泡

(2)用浸有清洗剂溶液的滚筒在镜面花岗岩表面用力滚动擦拭，使花岗岩表面污垢脱离；

(3)对特别重的污垢可选用浓度较高的清洗剂并用抹布擦拭；

(4)用清水或高压水枪冲洗，冲刷花岗岩表面的清洗剂残留物。

4、对毛面花岗岩表面清洗

(1)用清水冲洗毛面花岗岩表面，将表面灰尘冲洗掉；

(2)用浸有清洗剂溶液的毛刷刷擦毛面花岗岩表面，将凹面的污垢刷掉；

(3)用清水或高压水枪冲洗，冲刷花岗岩表面的清洗剂残留物。

(三)瓷砖、马赛克墙面的清洗、修补

1、用酸性清洗剂或全能清洗剂，按1：50比例稀释；

2、做出清洗小样，确定清洗剂的稀释比例；

3、对瓷砖、马赛克墙面表面清洗

(1)将清洗滚筒浸入清洗剂溶液中浸泡

(2)用浸有清洗剂溶液的滚筒在瓷砖、马赛克墙面表面用力滚动擦拭，使瓷砖、马赛克墙面表面污垢脱离；

(3)对特别重的污垢可选用浓度较高的清洗剂并用抹布擦拭；

(4)用清水或高压水枪冲洗，冲刷瓷砖、马赛克墙面表面的清洗剂残留物。

(四)高空铝塑板材质外墙清洗方法：

1、事前准备工作

1)根据墙面材质及脏污程度，确定相应的清洁剂和工具，必要时应做小块清洗试验。

2)弄清屋顶状况，确定水源、电源。

3)制订整体作业方案。

注意事项：屋顶和地面都要确保有人监护，确定通话工具通畅，以保随时联系。

2、安装运载外墙清洗设备、工具及专用清洗剂等。

3、将高压冲洗机接通电源、水源，装好冲洗胶管，检查水枪效果。

4、工作人员穿好工作装，携带工具、清洗剂上吊篮或吊板。有些工具应拴在吊篮或吊板上，以防不小心失手落下，伤了行人。在地面设安全防护拦绳，或置安全警告牌。

5、作业方法应从上到下。

6、清洗方法：

1)用高压清洗机接出的水枪冲洗墙面。

2)检查墙面有无粘着物等污迹，如有，先用刮刀等相应辅助工具和溶剂除去。

3)将涂水器浸入桶中，待充分吸入清洁剂后均匀涂在墙面上。

4)视情面脏污程度，用刷子、磨盘、百洁布、胶刮等工具擦除，再清水冲洗。

5)确认一次应作业范围内的清洗墙面已清洗完毕，滑动吊篮或吊板继续往下作业。

7、全部作业完成后，收拾整理设备和工具，撤离地面防护拦绳或警告牌，将地面水迹擦净。

(五)外墙玻璃面的清洗、修补

1、将清洗滚筒浸入清洗剂溶液中浸泡；

2、用浸有清洗剂溶液的滚筒在玻璃表面用力滚动擦拭，使玻璃表面污垢脱离；

3、用刮水器刮擦玻璃表面，注意刮擦后的残液必须马上用

干净的毛巾擦拭干净；

4、使用清水冲洗。

十、物业管理费用构成明细报价分析表

法人代表或授权人(签字或签章)(投标单位公章)

2017小区物业管理方案 [篇3]

第一章总则

第一条为加强拆迁安置小区物业管理及维修工作，改善拆迁安置小区环境，切实维护被拆迁户的合法权益，努力营造整洁、有序、安全、和谐的居住环境。根据《安徽省物业管理条例》、《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》（合政〔2017〕32号）和合肥市《关于明确市区物业管理工作职责的通知》（合政办秘〔2017〕100号）等规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条本办法适用于新站区财政性资金投资建设或回购的拆迁安置小区。

第二章资金管理

第三条拆迁安置小区物业管理资金和物业专项维修资金主要来源是小区配套商业用房的出租收益，不足部分由区财政资金解决。

第四条物业管理资金包括开办费和物业服务费用两部分，其资金的标准、使用及支付按以下规定执行：

（一）开办费的标准。依据管理的拆迁安置小区总建筑面积（包括住宅及商业等配套房屋）核算开办费数额，分别是：总建筑面积5万平方米（含5万平方米）以下的，开办费3万元；总建筑面积5-10万平方米的（含10万平方米），开办费5万元；总建筑面积10万平方米以上的，每增加1万平方米，增加0.5万元，开办费最高不超过10万元。

（二）物业服务费用的标准。参照合肥市2017年8月施行的《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》（丙级）服务收费标准执行，即：多层建筑按每月0.50元/平方米，高层或小高层建筑按每月1.0元/平方米。依据管理的拆迁安置小区总建筑面积（包括住宅及商业等配套房屋）核算物业服务费用总额。

（三）物业管理资金使用范围：

1、开办费主要用于购买物业管理机构必需的桌椅、清洁工具、修枝剪、电话、复印机、传真机、电脑、纸笔、文件盒（夹）等办公用品，所购买的办公物品纳入政府采购，资产为国有。

2、物业服务费用主要是指用于以下方面：

(1)服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。

(3)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用。

(4)物业服务机构办公费用。

(5)物业服务机构实施物业管理必备的固定资产折旧。

(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

(7)法定税费和物业服务的利润等。

（四）支付方式。区建设发展局根据各社区承担管理的拆迁安置小区总建筑面积（包括住宅及商业等配套房屋）及支付标准，申报年度资金预算，区财政按照以下方式支付：

1、开办费。新建或续建的拆迁安置小区移交社区管委会进行物业管理前30日内，区财政局一次性将所需资金拨付至社区管委会账户，由社区管委会负责管理与使用。

2、物业服务费用。区财政局于每年的一月中旬将物业服务费用一次性拨付给各社区管委会，由社区管委会负责管理与使用。

3、若物业管理资金超过年度资金预算，按照财政追加预算程序办理。

第五条物业专项维修资金是指物业质保期满维修所需的资金，其资金的预算、使用及支付按以下规定执行：

（一）区财政每年安排200万元物业专项维修资金预算，用于年度物业维修，若物业维修资金超过年度资金预算，按照财政追加预算程序办理。

（二）物业专项维修资金主要用于物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造等工程费用。

（三）物业专项维修资金支付按照新站区现行的工程类资金支付规定执行。

第三章物业管理

第六条各社区管委会为本社区范围内拆迁安置小区物业管理的责任单位，主要职责是：

（一）负责在拆迁安置小区回迁安置前60日落实物业服务机构。

（二）负责按照《新站区住宅小区物业管理工作考核办法》对物业服务机构进行考核，考核结果作为支付物业服务机构物业服务费用的依据。

（三）协助物业服务机构按照安置房产权面积每月0.10元/平方米的标准收取回迁安置居民的物业服务费用，并逐年提高物业服务费用收取标准，收取的物业服务费由社区管委会管理并全额用于小区的物业服务。

（四）负责物业管理资金的使用及管理。

（五）负责指导小区业主成立业主委员会，引导业主委员会自行聘请物业服务企业，实行自主管理，逐年提高物业服务等级。

（六）负责建立投诉处理机制，协调解决纠纷。

第七条物业服务一般包括以下内容：

（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理。

（二）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理。

（三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理。

（四）车辆停放服务管理。

（五）做好安全防范和秩序维护工作。

（六）做好房屋租赁登记和装饰装修管理工作。

（七）物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理。

（八）社区管委会委托的其他公共性服务内容。

（九）以上服务内容细则参照《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》中丙级标准执行

第四章物业维修

第八条物业在保修范围和保修期限内发生质量问题由原物业施工单位负责。

第九条社区管委会负责物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护管理以及公共绿地、景观和花草树木的养护管理等，费用从物业服务费用中列支。

户内部分因违规装修或使用不当造成损坏的，由社区管委会协调维修，费用由业主自理。

第十条区重点工程管理局负责物业保修期满的物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造等工程，所需资金从物业专项维修资金中列支。维修范围和维修项目的申报、验收按以下规定执行：

（一）具体维修范围：

1、物业共用部位维修工程。

(1)主体承重结构部位损坏，需要拆换、加固的。

(2)户外墙面、屋面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的。

(3)整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30%以上，需要修缮的。

(4)整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的。

2、物业共用设施设备维修、更新、改造工程。

(1)物业管理区域内路面破损30%以上，需整体修复的。

(2)整幢楼或者单元上下水管道、落水管等老化、损坏，需要更新、改造的。

(3)智能化系统、消防控制系统等需要整体更新、改造或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价20%的。

(4)电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价20%的。

(5)二次供水及消防水泵等因损坏，需要更新、改造的。

(6)物业管理区域内的围墙、大门等因损坏，需要整体修缮、更新的。

（二）维修项目申报与审核。各社区管委会于每年的二月底前，将下一年度本辖区内的拆迁安置小区物业共用部位、共用设施设备的需要大修、中修、更新、改造等工程的项目、位置和维修资金的估算情况，书面报区建设发展局；区建设发展局组织工程技术人员对社区管委会申报的需要维修的项目、位置和估算的维修资金进行审核，审核结果报管委会领导批准后实施。

（三）施工保障。区重点工程管理局实施更新、改造等工程过程中，社区管委会负责维修施工期间施工环境的保障工作。

（四）竣工验收。维修、更新、改造等工程完工后，区建设发展局牵头，组织区重点工程管理局、社区管委会、工程监理单位、工程审计单位和群众代表等联合验收，验收合格后交付使用。

2017小区物业管理方案 [篇4]

一、治安管理规定

1、小区住户的机动车辆实行发卡、登记制度;住户车辆按规定只能停放在小区地下停车场，并办理相关手续。

2、小区发生治安、消防、交通、医疗卫生等方面的突发事件时，住户都有义务积极配合，维护小区的安全稳定。及时采取措施，维护现场秩序，通知有关部门，并做好善后工作。

3、遵守小区和管理处公布的各项规章制度，对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。

4、住户应“看好自家门，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意识。

5、住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序，造成治安隐患的人或事。

6、小区的经营户须依法经营，遵守国家政策、法规，服从管理处的管理，不得从事非法经营活动。

二、环境保护管理规定

1、爱护园林绿化，不采摘花朵，不损坏树木。

2、爱护公共设施，不乱拆、乱搭、乱建、乱贴，保持小区环境整洁。

3、小区各商业市场、商业网点，饮食门店不得乱扔废弃物，乱倒污水及排放其它污染物。

4、小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息的噪音，特别是在晚上十时至早晨八时期间严禁制造各种噪音，违者管理人员有权干预制止并采取必要措施。

5、小区内各种车辆在指定地点停放，出入禁鸣，整齐有序。

6、不在住宅内使用燃烧式采暖、取暖、餐饮设备。

三、清洁卫生管理规定

1、请自觉维护小区的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾，摆放物品。

2、垃圾装好袋，置于垃圾收集点内。

3、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。

4、不得饲养家禽、家畜和高大凶猛的动物，饲养宠物必须符合政府的有关规定，且不得影响邻里休息。带宠物在小区散步时，不污染环境，宠物伤人由其主人负责赔偿。

5、住户装修房屋，不得将垃圾废物弃于楼道走廊及公共场所。

6、小区内任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者负责清除和粉刷费用，并在公告栏予以曝光。

7、商业网点不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公共区域扩大营业场地。

8、提醒进入小区的亲友，遵守小区的管理规定，维护小区的整洁。

四、停车管理规定

1、小区地下停车场，专供购(租)车位的住户使用，所有外来车辆未经许可，不得进入;闲杂人员不得入内。

2、小区住户车辆长期停放地下停车场须办理车辆停放卡，一车一卡，持卡出入;临时停车须登记，经同意发临时车辆停放卡，持卡进入，离开时退卡。

3、租用固定车位的车辆应按位停放，租用非固定车位的车辆由保安人员指挥按序停放。对临时进入区内的车辆停放实行择位停放。

4、停车场地将采取24小时智能监控记录，配备灭火器，烟雾器。

5、停车场地应保持环境卫生，不得在停车场内摆摊点、会客、喝酒、睡觉、喧哗、吵闹和长时间聊天。

6、车辆进入停车场禁止鸣喇叭，限速5公里/小时。

7、停车场禁止装有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。

8、车辆进出和停放要注意前后左右车辆的距离，不得对其它车辆的进出和其它车位的使用造成阻碍。

9、车辆停放后，车主要带走车上所放置的物品，并锁好车锁、车门和车窗，否则责任自负。

10、车主要爱护停车场的消防、供水、供电、通迅等一切公共设备，不慎损坏时需照价赔偿，若造成严重事故者将追究其法律责任。

11、有固定车位的车主要严格按照小区规定的停放费标准，按时交费，临时车辆由管理员指引停放位置，并根据停车时间规定收费。

12、若车主不慎丢失车辆出入卡，应立即通知管理人员，提供有关资料，经核实后缴纳办卡费，由管理处补发出入卡。

13、若车辆在停放区被损坏者，原则由损坏双方协商解决，严重者可向保险公司索赔，当班保安员与管理处共同协助调查处理。

14、所有停放车辆，必须按规定停放，对违规行车和停泊车辆的车主，管理员有权采取警告、罚款、拖车等处罚措施，由此造成的损失一概由车主负责。

15、院内严禁停放一切车辆，违者每次罚款200元。

五、消防安全管理规定

1、消防工作坚持“预防为主，防消结合”的方针，实行综合管理、群防群治。

2、加强消防法律、法规和防火安全知识宣传，提高住户消防安全意识。

4、严禁外来装有危险品车辆进入小区，教育儿童勿在小区内玩火。

5、发现初期火灾要及时扑救，对情况严重难以扑灭的，应及时拨打“119”电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。

6、自觉遵守政府燃放烟花爆竹的有关规定，杜绝火险隐患。

7、进行室内装修，必须严格遵守装修管理规定，防止发生火灾事故。

8、不准从窗户向外扔烟头，没熄灭的火种不得倒入垃圾桶内。

9、楼梯、走道和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。

10、消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丢失，一经发现，将作出严肃处理。

11、管理处对违章、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为，及时制止或向有关部门报告。

12、以上各项规定望各位住户极积支持配合，以便小区的管理。

本规定自xx-xx年xx月xx日起执行。

xx-xx 公司

本规定最终解释权归xx-xx

小区物业管理规定2

一、房屋产权界定及管理

小区单位用房的产权归中国水利水电第五工程局有限公司所有，居民住宅的产权部分属个人所有。公司授权高碑店基地管理处对单位用房行使财产所有权，对居民住宅进行常规管理。为加强房屋管理，保证房屋的正常维修，维护单位和业主的合法权益，业主应自觉遵守《水电五局高碑店基地房屋管理办法》的规定，由于业主违反规定的行为引起的后果和经济纠纷，由业主承担。

1、对室内装修的管理

凡需进行室内装修的业主，在动工前必须到管理处经营部办理申请批准手续,并在财务部缴纳装修押金后，到经营部领取《装修许可证》，业主凭《装修许可证》方可进行室内装修。装修时应遵守《水电五局高碑店基地小区住宅装修管理办法》。装修押金按房屋建筑面积收取，装修完毕后业主通知经营部和物业公司共同检查达标后，凭收据退还押金。如果经检查有下列情况发生的，首先从押金中扣款，押金数额不足以扣款时，业主另行交款：

(1) 破坏了房屋受力结构，造成了安全隐患的;

(2) 改动和损坏了公用供水、供电、供暖管线，可能影响其他业主的;

(3) 产生超标噪音引起周边业主投诉的;

(4) 占用公用空间堆积建筑垃圾不及时清运的。

2、对房屋维修的管理

本小区房屋分为公用和自用两部分，公用部分的维修由物业公司负责，其费用属物业管理费用中范围的，在物业管理费用中列支;自用部分的维修由业主负责，业主可以选择物业公司提供服务，也可以选择社会服务单位提供服务，维修费用业主自理。

二、共用设施管理

1、共用设施包括供电系统、供水系统、供暖系统、化粪池、垃圾箱、消防、避雷系统和屋顶防水系统等，与全体业主利益和公共卫生、安全密切相关，严禁任何单位和业主未办理手续私自对其进行拆、改、增、迁或损毁，一经发现上述行为，由管理处和物业公司提出限期恢复，另外还要按实际损坏程度赔偿损失。如确需改、拆、增、迁共用设施，必须向管理处提出申请和说明，经批准后由物业公司指定专业人员按相关安全规范进行施工为保护屋顶防水层，严禁业主私自攀爬楼顶，如因此造成屋顶防水层渗漏，责任人必须承担防水层修复费用，以及因此造成单位或其他业主的相关财产损失的赔偿责任。

2、太阳能安装

业主如需安装太阳能设施，必须先到管理处的经营部办理申请登记手续并在财务部缴纳安装押金后，到经营部领取《安装许可证》。业主凭《安装许可证》和押金收据到物业公司领取钥匙，同时确保按安全要求，保证楼顶屋面和其他部位不被破坏后方可进行安装。业主如未经相关部门同意，私自安装太阳能装置，管理处和物业公司有权阻止其行为，除限期拆除太阳能装置外，还应赔偿造成的相关损失。对业主在使用的太阳能设施，管理处经营部随时进行检查，如因该设施自身原因，造成楼顶防水层渗漏和公用设施的损坏，由业主承担补漏费用，并承担相应的损失赔偿责任。

三、物业服务费及各项代收代付费用的缴纳

1、水费：由物业公司定期入户抄表，业主在10日内到物业公司缴纳;

2、电费：业主持购电卡到物业公司购买;未安装磁卡电表的业主或单位，由物业公司定期入户抄表，同时收取电费;

3、暖气费：业主须在通知的规定时间内，到物业公司缴纳，收费标准应符合物价局相关规定。

4、物业服务费：业主应当自觉按规定及时缴纳物业服务相关费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，如不能按规定及时交纳，责任由业主负责。凡不按规定缴纳水费、电费、暖气费、物管费等各项费用，物业公司有权采取催缴措施，并由业主按照每逾期一日支付应缴费用总额的千分之三的标准支付滞纳金。

四、用水、用电管理

1、用水管理

(1)、业主要爱护水表和公共管线设施，防止跑、漏水现象发生。如发现管道出现故障，请及时通知物业服务单位进行维修;

(2)、公共给水、排水管道由物业公司负责养护维修，业主不得随意拆挖、安装、更改管线;

(3)、严禁业主采取滴水、水表停转和倒转等手段无偿使用水资源，一经发现确认，物业公司除收缴水费外，还应按照当期应缴水费的两倍赔偿经济损失。

2、用电管理

1)、当电路出现故障时，业主应及时通知物业公司进行维修，不得私自维修公共配电设施。否则，由此造成的一切后果和损失由责任人负责;

2)、严禁私自拉线用电，严禁偷、漏电现象发生，如有违章用电者，一发现，由物业公司按规定进行处罚，由此造成的经济损失和人身伤害，由责任负责。对于经查实偷电者，该业主需按照其上年度已缴电费的月平均数额的两倍赔偿经济损失。如情节严重，管理处和物业公司均有权向当地公安机关反映、举报;

3)、楼道照明灯泡损坏由业主自行更换，如需物业服务人员更换，业主需承担材料费，灯泡限用功率在25w以下，如因使用灯泡和人为造成灯口损坏及电路故障的，由当事人负责并支付人工、材料费。

五、供暖的管理

1、业主不得私自改装供暖设施，不得私自关闭公用进水、回水阀门

2、业主安装其他原供暖设施以外的取暖、热水设施(如“小保姆”)，须到物业公司登记备案，并按规定交费后方可使用。未经批准私自安装使用的，该业主按照应缴取暖费的两倍缴纳取暖费用

3、业主如发现供暖故障，室内温度达不到标准时，应及时与物业公司联系维修。未经批准，私自维修造成的一切后果，由当事人自行负责。

六、公共环境及卫生管理

1、公共卫生管理

(1)、业主应将生活垃圾装入垃圾袋中，放入设置的垃圾箱内，禁止乱扔、乱倒垃圾;

(2)、禁止随地吐痰，乱扔烟头、纸屑、果皮、杂物等;

(3)、禁止从窗户、阳台向外抛掷垃圾、杂物，禁止随意倾倒污水、杂物;

(4)、禁止在公共区域和楼房外墙上乱写、乱画、乱贴广告;

(5)、禁止在小区内饲养畜禽，不准在公共区域随意放养宠物;

2、公共环境管理

(1)、禁止在22：00 — 7：00，12：00—14：00时段在公共区域弹奏乐器、使用音响器材;

(2)、禁止在职工活动中心等密闭的公共场所吸烟、喧哗、带宠物入内

(3)禁止占用公共空间摆放私人物品，一经发现，管理处和物业公司有权清除;

七、绿化管理

1、禁止侵占公共绿地、在绿化区域堆放垃圾、杂物、放养宠物;

2、禁止攀折、损坏花木、围栏及其他相关设施，如有损坏必须照价赔偿;

3、禁止在绿地上停放、行驶各类私人车辆;

4、禁止在绿化带内种植蔬菜和挖设地窖。

八、治安综合管理

1、车辆管理

对车辆的管理原则为：对车辆在小区的停放秩序和交通秩序予以管理，不包含保管、看护责任。

(1)、禁止机动车在小区内鸣笛，行驶限速15公里/小时;

(2)、禁止在暖气沟、绿化区域、人行道停放车辆;

(3)、禁止在小区内试刹车、加油和维修机动车;

(4)、车辆应停放在物业公司指定的停车区域;

(5)、车主如损坏道路和公共设施等，需按价赔偿;

(6)、自行车或其他人力车辆均应停放在特定区域并自行设置防盗措施;

(7)、各种车辆(包括机动、人力)因第三人盗窃丢失、损坏、车内物品丢失均由车辆所有权人自行承担。

2、消防管理

(1)、禁止私自移动任何消防设施设备、将其用于其它用途，违者将根据情节承担相应的经济和法律责任;

(2)、禁止在楼道内停放车辆阻碍消防通道和堆放易燃、危险杂物;

(3)、禁止在生活区内，特别是阳台上燃放烟花、爆竹;

(4)、禁止违章使用电器设备;

(5)、禁止在本小区内倾倒液化气残液;

3、治安管理

治安管理的原则是：对小区生活秩序的维护。

(1)、禁止私自携带易燃、易爆、剧毒物品的人员和车辆进入本小区;

(2)、自觉维护内部治安，对违法犯罪人员和行为要积极主动举报;

(3)、禁止利用房屋窝藏违法犯罪人员和赃物;

(4)、禁止在小区大门前或小区内乱设摊点、占道经营;

(5)、禁止乱贴、乱画、随意设置广告、堆放杂物和危险器具;

九、对宠物的管理

1、饲养犬类等宠物必须到高碑店市有关部门办理《免疫合格证》，定期为宠物注射疫苗，并到物业公司、基地安全保卫部登记备案并签订《居民文明养犬承诺书》;

2、严禁饲养大型宠物、攻击性宠物，一经发现按治安案件处理;

3、严禁在小区公共区域内放养宠物，严禁携带宠物进入办公楼、社区医院、活动中心等公共场所。严禁在绿化区域遛宠物，以保持公共环境卫生清洁;

4、携带宠物外出时，必须挂锁链，长度不超过2米，并由成年人牵领。若饲养宠物产生噪音、出现伤人等事件，宠物主人必须及时处置并负全责。凡是有咬人记录的宠物，必须自行清理出本小区，不得在本小区内遗弃所养宠物。

5、凡豢养宠物者自觉交纳保障金，如物业公司、安全保卫部巡查人员发现有违反以上《管理规定》者，将给宠物主人送发扣除保障金通知单，保障金扣完后，饲养者应自觉补交。

十、楼顶检查口管理

1、禁止任何人擅自攀上楼顶，不得在楼顶嬉戏玩耍及进行与安装、维修等无关的活动;

2、禁止擅自撬锁上楼顶，一经发现，管理处及物业公司责令其赔偿损失;

3、凡安装、维修电话、太阳能、有线电视等，须到物业公司交纳押金后领取钥匙，并办理登记手续。安装、维修完毕后，事主须检查“楼顶检查口”，确认关门上锁后，及时向物业服务单位退还钥匙。

十一、业主联系告知管理

1、请业主填写《业主基本情况联系表》，以便在紧急情况时，物业管理公司能与您及时取得联系。

2、为尽量避免因入户通知而产生的打扰，敬请业主随时留意设置在公共区域的告示牌，以便能够及时了解小区管理的通知和相关信息。

3、本物业管理规定在公共区域的告示牌予以张贴公示，自张贴公示之日起满十日后生效。

小区物业管理规定3

一、物业管理企业

1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。

2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。

3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。

4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。

5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。

6、日常维护与紧急事件处理。(1)物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。(2)对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。

(3)对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。

7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。

8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。

11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。

二、业主、房屋使用人

1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。

2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。

3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物;不准损坏花草树木、小品、健身器材;不准在楼道内乱写乱画;不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质;制造妨碍他人正常休息的噪音等。

4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用;也可以向法院提起诉讼。

5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。

6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。

住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。

三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。

四、本办法自公布之日起施行。

xx年四月十日

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