其代表性人物就是北京大学的巩献田教授，过去我们通常说财产和财产权并不说物和物权，不动产和动产都是物都具有以上的特征，基于物的归属和利用物权分为所有权和他物权，领导干部学习物权法应该掌握什么是财产什么是
物权法 讲稿
《物权法》实施以后，各级党政机关都在学习，尤其是党政机关的领导干部在认真学习。这在民事立法中，是很少有的事情。我今天作的《物权法》讲座的题目是：“领导干部必须变革传统思想保证物权法的统一实施”，想说的是在《物权法》将给社会带来一系列的观念变革，领导干部应当着重从哪些方面变革传统的思想，以及重点掌握哪些物权法的新规则，以保证物权法的统一实施。我想从三个方面来说：第一，《物权法》出台的背景和重要意义是什么；第二，《物权法》的实施，要求领导干部必须改变哪些传统的思想观念，才能够依法保护人民的物权。
一、《物权法》出台的社会背景和重要意义 （一）《物权法》出台的社会背景 《物权法》是在改革开放取得重要的胜利成果的时期出台的。我们都知道，从1993年起，《物权法》起草了14年，立法机关审议了8次，在中华人民共和国立法的历史上，是一部起草时间最长、审议次数最多的法律。 《物权法》的起草工作为什么这么艰难？为什么要经过这么长的时间起草，经过这么多次的审议？主要是因为《物权法》涉及到两个最重要的问题，一是涉及到国家的根本经济制度问题，二是涉及到对人民的物权的保护问题。 十几年来，我们在物权制度和物权保护问题上经历了重大的思想变革。在《物权法》草案的讨论过程中对这种变革不理解，有些人提出了反对的意见。其代表性人物就是北京大学的巩献田教授。他通过相关渠道，向中央领导上书，提出了反对意见。我分析，其主要意见是：第一，《物权法》草案违反了宪法，主要的表现就是《物权法》草案没有写进社会主义共有财产神圣不可侵犯的原则。第二，《物权法》草案违反了社会主义的根本方向，忽视对国有资产的保护，而鼓吹私有财产的保护。第三，《物权法》草案背离了五十年代确立的苏俄民法传统；第四，《物权法》草案的内容基本上是抄袭西方物权法的规则，自己没有创新。 面对对《物权法》草案的反对意见，立法机关和学术界对《物权法》草案进行了深入的、细致的、长时间的讨论，最终一致认为，《物权法》草案是的基本内容和具体规则都是完全正确的。这主要表现在：第一，《物权法》草案主张国家所有权、集体所有权和私人所有权平等保护，不赞同宣布某种所有权是神圣的，某种所有权是不神圣的；第二，在社会主义初级阶段，在公有经济主导的情况下，允许多种经济成分并存发展，因此，必须对私人所有权平等保护，不允许对私人所有权进行侵犯，这符合社会主义初级阶段的要求；第三，五十年代采取的苏俄民法模式，经过检验，是不适合我国国情的，物权法草案规定的物权制度和规则，具有我国特色，是正确的选择；第四，物权法草案规定的主要的物权制度和规则，都是我国改革开放以来人民群众所创造的，并非抄袭国外的物权法规则，例如，土地承包经营权就是我国农民自己创造的新型物权，在任何一个国家的物权法中都无法抄袭的。在明确了这些问题后，学界和立法机关统一了认识，认为我国的《物权法》草案是完全适应我国实际情况的法律草案，具有鲜明的中国特色，其根本目的在于平等保护人民的物权，是一个非常好的法律草案。 因此，在今年3月16日，全国人民代表大会以高票通过了《物权法》，使人民盼望已久的这部法律终于正式出台了。我们可以看到，要不要物权法，要不要坚持物权法规定的基本物权制度，实质上是要不要坚持以公有制为主体，多种经济成分并存发展的经济体制，要不要坚持改革开放胜利成果的问题。这些根本性的问题，都是在改革开放中确立下来的带有根本性的认识上的变革和社会制度上的变革。《物权法》把它规定下来，固定成为法律，就使之成为正式的国家法律制度，就能够保证改革开放的胜利成果巩固下去，继往开来。因此，全国人大就通过了这部法律，使它成为了正式的法律。 （二）物权法具有哪些重要意义 在起草《物权
法》的过程中，我体会到《物权法》具有以下重要的意义： 1．《物权法》再次肯定我国社会主义初级阶段的基本经济制度 我国现行的社会主义制度，并不是马克思所说的那种在资本主义高度发展下的社会主义，而是社会主义初级阶段。在这个社会阶段中，并不是原来所说的“一大二公”的公有制为国家唯一的经济制度，必须是以公有制为主导，多种所有制共同发展的基本经济制度。《物权法》第3条再次肯定这一经济制度，具有重要意义。 2．《物权法》是保护人民财富的基本法律 人民行使权利，实现权利，必须有必要的财产作为保证，因此，物权就是人民行使权利、实现权利的基础权利。例如，人权最重要的权利就是生存权、发展权和尊严权，但是，这些权利的行使和实现，必须要有坚实的基矗这个基础是什么？就是物权。人民只有拥有更多的财富，享有实实在在的物权，把自己的财产权保护好了，才能更好地生存、更好地发展、更好地维护自己的尊严。因此，物权是人权的基矗所谓物权，其实就是静态的财产权，人民享有物权，就享有了自己的财富的权利。这个权利得到法律更好的保护，就保护了人权的基础，人民就可以更好地生存，更好地发展，更好地维护自
己的尊严。所以，物权法是保护人民财富的法律，也是保障人权的法律。
3．《物权法》是改革开放胜利成果的法律记录 《物权法》记录了十几种物权制度，这些物权制度大部分都是改革开放以来，中国人民经过探索独创出来的制度。比如，在改革开放初期，中国农民自己创造了土地承包经营权，经过小平同志肯定以后，它就作为一种新型的物权制度。这个物权制度的实行，就是在农村土地公有制的基础上，鼓励全体农民发展生产，走致富道路。《物权法》记录了这个物权制度，在第十一章中规定下来。在改革开放中，还创造了城市国有的土地通过出让建设用地使用权的方法，保证了国家行使土地所有权，充分发挥国有土地的效用，使开发商和人民群众都可以用出让的方法，使自己能够取得国家所有的土地进行使用，发展经济，满足人民的生活需要。这也是改革开放的胜利成果。还有宅基地使用权、建筑物区分所有权等，都是在农村以及在城市住房制度改革以后实行的物权。这些物权，通过《物权法》记录下来，就成了我们正式的物权法制度。 有些人反对《物权法》草案，其实他们反对的并不是物权法草案本身，而是反对改革开放，是对改革开放有不同的意见。我相信，今天的中国人民绝大多数都不愿意回到改革开放之前的那种状况，那就证明，反对改革开放不能得到绝大多数人的赞同。《物权法》把这些改革开放后创造出来的物权制度记录下来，让它成为法律制度，就能保证改革开放的成果，坚持下去，继往开来。 3．《物权法》标志着社会主义市场经济法制体系的核心部分已经完成 《物权法》是民法典的核心部分，也是民法典中最难制定的部分，因为它涉及到国家的根本经济制度和对私人所有权的态度问题。现在，《物权法》已经制定完成，就意味着在民法典起草工作中最核心的部分、也是最难完成的部分已经完成了。接下来，要起草《侵权责任法》和《民法总则》，因此，《物权法》的完成，离2016年完成民法典制定工作就差一步之遥了，很快就可以把这部法律制定出来。在2016年之前，我们很重要的一个立法目标就是要完成社会主义市场经济法制体系建设。社会主义市场经济法制体系完成是以民法典的制定完成为标志的。《物权法》制定任务完成了，民法典很快就要完成了。在民法典完成的时候，社会主义市场经济法制体系就完善了。因此，《物权法》的通过也标志着社会主义市场经济法制体系完成了核心部分，很快就要完成了。 正因为《物权法》具有这样一些重要意义，它会给我们带来一系列思想上的变革和制度上的变革。接下来，我要说的两个方面，是领导干部在《物权法》面前，在思想
上要进行哪些变革，在制度上要有接受哪些物权制度和规则的改变 二、领导干部必须改变传统观念把思想统一到物权法的根本宗旨上来 《物权法》是在财产和财产权观念上确立的一个分水岭，把传统的财产和财产权的思想和观念与《物权法》确立的物和物权的观念做了一个划时代的划分。我认为，领导干部至少应当在以下三个方面破除传统思想，确立《物权法》的基本观念。 （一）破除财产和财产权的传统思想，确立新型的物和物权观念 这个问题涉及到物和物权的基本概念问题，因此，我说的细一点。 过去，我们通常说财产和财产权，并不说物和物权。在制定物权法的过程中，曾经有人提出应当制定财产权法而不是制定物权法。我们反对这种意见。为什么？就是因为在大陆法系的
思想中，物和财产并不是一个等同的概念，物权和财产权也不是一个等同的概念。 大陆法系民法认为，物是财产中的一种，因为财产的概念中包含三种财产形式，一是静态财产，即物；二是动态财产是流转中的财产，即债；三是无形财产，即知识产权。因此，财产权分为三种，即物权、债权和知识产权。因此，物仅仅是财产的一个部分，而不是全部，因此，制定一部关于静态财产权的法律，当然就应当叫做《物权法》而不是财产权法。 什么叫“物”？一般认为具有以下四个条件的，就是物：一是占有一定的空间，即有形性；二是对人具有价值，即有用性；三是肯定不是无限的，而是有限的，即稀缺性；四是人力可以支配，即可支配性。 《物权法》第2条第2款规定：“本法所称物，包括不动产和动产。”不动产和动产都是物，都具有以上的特征。但是，在现实生活中，由于科学技术的高度发展，出现了很多过去所没有的特殊物。略举几例：一是网络。网络也是物，是虚拟物，包括虚拟的不动产和虚拟的动产。网络本身和网站就是虚拟不动产，网络上的货币、武器、信箱等，是虚拟动产。二是空间。《物权法》第136条规定了建设用地使用权和分层建设用地使用权。其中在国有土地的地表设立的用益物权，就是建设用地使用权；而在地表之上以及地表之下设立的建设用地使用权，就是分层建设用地使用权。而分层建设用地使用权也叫作空间权，它的客体不是土地本身，而是土地之上和土地之下的空间。因此，空间也是物，是不动产。三是无线电频谱。《物权法》第50条规定：“无线电频谱资源属于国家所有。”因此，无线电频谱既看不见叶摸不着，但它是不动产。学习《物权法》，掌握物的概念，就应当看到，物并不是传统意义上的物，而是具有深刻的内涵。 什么叫物权？《物权法》第2条第一款和第二款规定，本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，其法律关系的内容是解决物的归属和利用。基于物的归属和利用，物权分为所有权和他物权。 在世界上，所有的物都应当有一个归属的问题，就是归谁所有，这就是所有权的问题。基于归谁所有而产生的所有权，分为单一所有权、共有和建筑物区分所有权，同时，还有相邻关系。因此，《物权法》的第二编，就规定了这些所有权的形式和规则，还规定了相邻关系。 物的利用关系，不是将对自己所有的物的利用，因为对自己的物的利用问题是所有权的问题，物的利用关系是指对他人的物的利用关系。例如，我国的所有土地，都是公有的，城镇的土地归国家所有，城郊和农村的土地归农民集体所有。但是，有一个问题是，任何人都不可能离开土地而生存，都要有土地建设住宅，居住和生活。城市土地都是归国家所有的，开发商要建设，每个人也要有住宅，而建设住宅都要在土地上进行，我们自己有没有土地所有权，那怎么办呢？开发商就可以通过出让的方式，从国家手中购买土地使用权，买了70年的土地使用权，这样就可以在土地上开发建设。而我们每个人需要住房的时候就可以从开发商手里去买建好了的房子，这样我们也就有了自己的住宅。这
些住宅就有了土地使用的问题，这样的土地问题其实就是在他人的（国家）土地设立权利，我们就有了使用土地的权利，这就是对他人的财产利用关系。我们还可以看到农村的土地是全体农民集体所有的，每个人承包土地，就是整体的土地是集体所有，但每个人承包了一块土地，就有了这块土地的使用权，你可以种各种粮食，满足自己的需要。这两个事例都可以说城市的土地，农村的土地，这些土地都是公有的，我们每个人要使用这些土地的时候，就一定要建立一个用益物
权，有了用益物权就可以使用这块土地，创造价值，这就使对所有物的利用问题。 这种利用他人的物为自己创造价值的物权，我们叫他物权，这种他物权包括用益物权和担保物权两种。城市居民的住宅的建设用地使用权就是典型的利用国有土地的用益物权，农民的宅基地使用权也是农民利用集体所有的土地建设住宅的用益物权。这些都是利用他人的土地为自己创造利益的物权。《物权法》第三编规定的用益物权，规定了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权，都是利用他人的土地的用益物权。还有，利用他人的物，设立担保物权，以保证自己的债权的实现，这也是对他人的物的利用，也是他物权。《物权法》第四编规定的担保物权，规定了抵押权、质权和留置权，都是这样的他物权。这就是我国的物权体系。 《物权法》正是以上述所有权、用益物权和担保物权作为基本框架，规定了物权法的主体部分。在其之前，设置了总则，规定了基本原则、物权变动和物权保护的基本的物权规则；在其之后，简单地规定了占有。由此构成了物权法的严密的逻辑体系和结构。我们学习《物权法》，掌握物和物权的概念，就应当这样理解。 领导干部学习《物权法》应该掌握什么是财产，什么是物。物就是静态的财产。物权是个什么概念，物权是个什么样的体系，也都应当掌握。掌握了这些以后，就能够把我们的思想统一到《物权法》上来。我们过去说财产、财产，都是不对的，《物权法》所调整的财产就是物的形态。
（二）破除限制人民财产的思想，确立鼓励人民创造财富的观念 《物权法》的根本宗旨就是鼓励人民创造财富。领导干部在学习《物权法》的时候，一定要确立这样的观念，就是要明确《物权法》是保护人民物权的法律。《物权法》的根本宗旨就是鼓励人民创造财富，让人民拥有越来越多的财富，让人民过更好、更富裕的生活。 在改革开放前的几十年时间里，我们存在一种普遍的观念，那就是认为人民不可以有更多的财产，一旦人民有更多的财产，就有可能变成资产阶级，人民如果都变成资产阶级，那就会实现资本主义复辟。所以在很长一段时间里，政府不希望人民有更多的财产，法律也规定私人只能拥有生活资料而不得拥有生产资料。正因为如此，人民基本上都是贫穷的，人民生活在普遍的贫困当中。是不是说，人民都贫困了，我们的社会就比较稳定，就不会出现资本主义复辟了？我有时候开玩笑地说，那时候的政府就像自己的老婆一样，不可以给自己的丈夫更多的钱，只给有限的零花钱，理由就是“男人有钱就变坏”。同样的逻辑，那就是“人民有钱就变资”！那时流行一句话，是“大河有水小河满，大河无水小河干”，说的是作为一个公民，你要相信只有国家富了个人才能富，集体富了个人才能富，个人致富，就是走资本主义道路。只要你超过了允许的范围拥有财富，那就要割资本主义尾巴，必予切除而后快！这样一来，个人就不可能自己去创造什么财富了。 在改革开放后，小平同志第一次提出来，要鼓励一部分人先富起来，然后带动全体人民富起来，并且说“贫穷不是社会主义”，只有人民都富起来了，才能体现社会主义的优越性。我们在起草《物权法》草案的时候，就确立了这样的根本宗旨，鼓励人民创造财富，要求政府必须努力工作，保证人民能够有越来越多的财富，让人民越来越富有。《物权法》正是如此，鼓励人民
去创造财富，尊重每一个人的财富进取心。这样就能让人民拥有越来越多的财产，过越来越富足的生活，生活越来越幸福。因此，可以说，只有每个人都富裕了，国家才能富裕，所以说“小河有水大河满，小河无水大河干”。 《物权法》鼓励人民创造财富的根本宗旨表现在以下三个方面：第一，依法保护人民的物权。每一个人对自己所合法取得的一切物，都享有物权，《物权法》依法予以保护。第二，划清物权和物权之间的界限。划清每一个人物权的界线，你的财富是你的，我的财富是我的，权利边缘清晰，相互不存在纠缠不清的问题，在每个人的物权的交界处不能混淆。人民公社中的社员为什么没有创造财富的积极性？就是因为物权和物权之间的界限不清。第三，利用自己的财产创造出的新财富仍归自己所有，同样依法予以保护。在这样的物权制度保障下，每一个人就会拥有越来越多的财产，越来越富裕。不论你合法取得了多少财产，《物权法》都是保护的，人民就可以过越来越好的生活。这就是《物权法》的根本宗旨，就是要鼓励人民创造财富。 在《物权法》的起草过程中，正是体现这样一种思想。领导干部在学习《物权法》时，应当掌握它的这个根本宗旨，应当明确政府所做的一切工
作，都是为了保护人民的财产权利，保护人民的物权，让人民越来越富裕。
（三）破除个别财产神圣不可侵犯思想，确立所有权平等保护观念 在起草物权法的时候，面临的第一个考验，就是怎样对待“共有财产神圣不可侵犯”的原则。 我们都知道，在资产阶级革命胜利后，1804年的《法国民法典》中第一次提出了“私有财产神圣不可侵犯”的口号，在这部法律当中把它确立下来，叫做“私权神圣”。这是资产阶级在与封建主义进行斗争时，鼓励他们战胜敌人的口号和旗帜。十月革命胜利以后，列宁领导制定的第一部社会主义民法典即《苏俄民法典》，第一次针锋相对地确立了“公有财产神圣不可侵犯”的原则。我们是社会主义国家，在《宪法》和《民法通则》中也都写进了“公有财产神圣不可侵犯”的原则。 在起草《物权法》的时候，第一个要解决的就是如何来对待这个原则，是坚持“公有财产神圣不可侵犯”的原则呢？还是写上“私有财产神圣不可侵犯”呢？当然，肯定不能写上“私有财产神圣不可侵犯”的原则，但是，如果过于强调“公有财产神圣不可侵犯”，那么就会忽略私人所有权的保护。在国家所有权、集体所有权、私人所有权中，如果只强调某一种所有权或者某两种所有权是神圣的，是不可侵犯的，那么，对其他不作规定的所有权，是不是意味着它们是不神圣的？是可以侵犯的？这样就会形成不同所有权的地位是不平等的严重后果。最典型的后果，就是国家所有权、集体所有权利用“公有财产神圣不可侵犯”的原则去侵犯私人所有权，这样，私有财产就得不到法律的平等保护。我国在很长一段时间里的实际做法，恰好体现了这样的问题，就是过于强调“公有财产神
圣不可侵犯”，造成了私人所有权受到严重侵犯，私人财产得不到合法的保障。 因此，我们在《物权法》起草过程中，明确提出了“所有权一体保护”的原则。在具体如何实现“所有权一体保护”的制度设计上，有两种不同的做法。在梁慧星教授主持起草的《物权法建议稿》中，他提出不去规定国家所有权、集体所有权和私人所有权，不做这样的区别，就规定一个所有权，通通都叫所有权，这样，就能够体现所有权一体保护。我们中国人民大学民商事法律科学研究中心起草的《物权法建议稿》采取的是另一种做法，在现实社会当中确实存在国家所有权、集体所有权和私人所有权，三种所有权在《物权法》中应当规定，但是，必须明确三种所有权是平等保护的地位。最后立法机关采纳了我们的意见，就是国家所有权、集体所有权和私人所有权一体保护。 “一体保护”这个概念不容易界定，也不是很通俗，后来在起草《物权法》过程中，我们就叫做“平等保护”原则。
用“平等保护”这个词更能够突出我们对这个问题的看法。那就是三种所有权的地位平等，保护平等。在《物权法》第四条中，规定的就是这个原则，即国家所有权、集体所有权、私人所有权平等保护，没有谁神圣谁不神圣的问题，这就是所有权平等保护的原则。在《物权法》审议过程中，很多记者采访我，问：“你认为《物权法》中哪个条文是最重要的条文？”我毫不犹豫地说：“是第四条１这就是所有权平等保护的原则。 在这方面，领导干部在学习《物权法》时，
应当掌握《物权法》的这个基本原则，这样才能够更好的保护人民的财产权利。 领导干部在学习《物权法》的时候，要给自己的思想来个变革，上面所说的都是这种必要的变革。我把它概括成上面所说的三个方面：第一，破除传统的财产和财产权的思想，确立新型的物和物权观念；第二，破除限制人民财产的思想，确立鼓励人民创造财富观念；第三，破除个别财产神圣不可侵犯的思想，确立所有权平等保护观念。领导干部在《物权法》的基础上，把思想统一起来，就能够保证《物权法》有效的实施。这是我介绍的第二个问题。
物权法多数决讲稿初稿
大家好，今晚我和丽璇和大家分享的是关于“多数人总是可以决定少数人的事务吗”的专题，主要是从以下几个部分进行阐释： 我们的观点是：多数人可以决定少数人的事务，但要受到限制。
（一）第一部分
1、 意思说：该说基本观点是权利本质乃意思自由或意思支配，亦
即权利为个人意思能自由活动或任意支配的范围，故意思为权利基础，无意思即无权利，权利的本质应归着于意思。，并且认为法律关系的本质就是被确定的个人意志独立支配的领域。
2、 利益说：此说基本观点是，权利本质为法律所保护的利益，凡
依法律归属于个人生活之利益(精神的或物质的)即为权利。耶林曾明确主张。法权是信法加以保障的利益!，更有学者对此进一步说明:其实主观法权的根本就是一种利益，法权只当利益经法权的享有人或另一人用意思表示在外部证实时，才真正地表现出来按照该观点，权利主体与受益主体同一
3、 法力说：此说基本观点是，权利本质乃享受特定利益的法律上
之力，也就是说，权利由内容和外形两要素组成，前者为法律上的特定利益，是人类为求生存不得不发生的人类与事物之间的各种关系;后者为法律上之力，即法律因充实其所认许的利益不能不赋予的一种力量。
4、 学说评析：（1）意思说不能合理说明权利与法律谁先存在，无意思能力者是否仍然可作为权利主体，权利得丧是否均须取决于当事人的意思等问题。按意思说，只要存在意志就应有权利，
但事实上权利的出现晚于法律，在法制史上早期的法律是以义务为本位而非以权利为本位，此外，权利若归结于意思，则未成年人或精神病患者因无意思能力而不应享有权利，但现代民法均以人格平等相标榜，无论权利人精神状态如何，都无例外地为权利主体。固然，可设法定代理人制度，但以法定代理人意思为被代理人意思，可解决权利行使的问题，却终难证实无意思能力人有意思的自由。（2）对于利益说，这是因为，一方面法律保护的利益并不都体现为权利，如交通安全作为一种法律保护的重大利益并未表现为权利，却反映为要求人人遵守交通规则的义务;有时仅反映一种自由，如人们为赠与或捐助行为，以及舍己救人行为等。亦即权利与利益无必然联系。（3）法力说"以法律先存为基础，强调先有法律后有权利，明确了法律与权利的关系，，但法律上之力系达到目的的手段和担保目的"。仅是行为的结果，而非对行为"本身的注解，手段是法律的强制作用体现，仅表现为一种现象，同样也不能揭示事物的固有属性，法律上之力只是法律制度对权利人的授权并提供相关可能性。
5、 意思说或自由说"关注主观层面的意志自由，着眼于权利动态;
利益说"侧重于客观层面存在的利益，重视法律保护的对象;法力说"立足于应用层面，强调法律是权利的发生依据和前提，注重法律上之力的作用
6、自己观点：1、单纯意思自由不能被称为权利，仅是思维上的活
动不能导致法律关系变动，无法影响权利得丧.法律上能产生法律效果的各种事实包括行为和事件，所启动的权利得丧离不开具体法律关系. 2、因此，法律赋予权利之法力应体现为具体和抽象之力的结合: 具体之力源自法律规定或意思自治，主要指权利主体对权利客体基于其意志为自由行使和处分的可能或资格，取决于不同法律关系内在效力的表现;抽象之力来自法律规定，为任何权利所共有，表现为权利的外在效果即法律的担保力。
2、权利的行使或保护应以法律合理和有度赋权为前提，而权利的边界则需在兼顾他人和社会利益的基础上确定。民法制度似乎正经历着从个人本位向社会本位的转变。出现了权利相对化和权利社会化。权利相对化, 要求权利人对权利的占有与行使, 必须符合社会共同生活的需求。权利社会化主张权利作用在于调和社会成员之间的利益冲突, 从而发挥法律的社会功能。
3、分层建筑物是是邻人共同体的物化象征，而邻人共同体成为社群的基础，产生共同利害的状态，产生分歧怎么办，此时需兼顾公平和效率。作为团体性权利业主专有权因团体利益而受到限制，是业主选择自由下的产物符合其根本利益,并体现了业主的共同意志 。专有权有别于传统所有权对专有权的限制并不违背保护所有权的理念 ，为业主团体利益限制业主专有权是团体利益优先于个体利益的团体法规则的体现。
第二部分：
1、 功利主义，来源于为大多数人谋福利，将社会福利等同于其他社会成员的福利总量，注重量，但克服了个人主义和享乐主义，又是可取的。
2、 法经济学：经济效率做为重要的法律原则看待，取决于不浪费资源，提升社会福利，团体中的决定既不是集体，也不是个人决定的，而由大多数人决定，避免了交易成本。
3、 社会契约：少数服从多数是一种公意，而公意是多数决的正当性基础，而且这种公意只着眼于公共利益。其二，表决的程序规则看成是另一种契约。从契约的结果来看，投票的大多数总是可以制约其他的人，并为其他人的权利提供保障。
4、 1)对于民法基本观念，民法“作为一种自治规范, 它的主要目的不在改变人们的社会行为, 而在回应社会的规范，基于自由意志观念建构的民法,在多数决下仍然是最具有正当性的。多数人的优位，为了更好地实现对共有部分的利用以及对公共事务的管理，一致同意原则逐渐缓和，并被多数决原则所取代，这实际上是民主制度在区分所有权制度中的体现。2)多数人的优位主要是从从法理上讲的。
5、
第三部分、2)、使得相同的行为性质所应具有的共同标准被分割，标准多样化，浪费司法资源，不利于司法适用。理由：民法决议行为是建筑物区分所有权中多数决的正当性.
团体法视角下对传统民事法律行为类型的有益扩充 ，法律行为最初是在个人法语境下产生的概念它脱胎于当事人的合意更适合于解释合同行为和合同现象，基于决议行为在多数决等程序机制上的特殊性主张将决议行为从法律行为中独立出来。
2、（1）但在有些情况下，却会演变成为个别业主为维护自己个人利益而不顾其他业主利益的挡箭牌；而且那样的话，业主大会的功能也会被削弱.将业主大会的决议事项分成两个个层次，不同的层次采用不同的决议方式.以便该决议的作出能最大程度地发扬民主，充分尊重每一个业主的意见.
（2）、业主表决权确定规则的设计应同时考虑建筑物区分所有权的物法性因素和人法性
因素就物法性因素，专有部分建筑面积占建筑物总建筑面积的比例起着决定作用，其中，专有部分建筑面积是指专有部分的套内建筑面积，建筑物总建筑面积是指各专有部分套内建筑面积之和；就人法性因素，小区内各专有部分的业主均享有平等的表决权。
3.承租人的权利，是否扩展为业主。（1）建筑物区分所有权内容包括：建筑物区分所有权人的专有权、建筑物区分所有权人的共有所有权和建筑物区所有权人的成员权。成员权是指“建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物之构造，权利归属及使用人的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义
务。”成员权包括以下权利：、参加建筑物区分所有权人大会并享有表决权；、管理规约的制定权；、选举和罢免管理人的权利；请求权。成员权是业主们基于共同的财产利益而形成的身份权，是各区分所有人就共同关系事务如何作出决定，以及该决定应如何被执行而享有的权利。由于还要考虑租期限制的问题，
（2）虽然而在建筑物区分所有权司法解释规定：依法取得建筑物内的住宅经营性用房等专有部分所有权的人，或者虽未依法登记取得所有权，但基于买卖赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人，应当认定为物权法第六章所称业主。 换言之，即使是没有登记的人，只要依法占有使用专有部分，也属于业主于是，在没有初始登记时，业主的专有部分的建筑面积是无法靠登记簿来表现的，一旦存在未登记的业主，由于专有部分只是按照建筑面积而非登记的建筑面积计算，那么专有部分的建筑面积总和，必然小于实际的建筑物总面积，这样实际上又降低了表决的门槛由于规定之间的不协调，建筑物区分所有权司法解释（征求意见稿）在弥补漏洞的同时，又增加了一个漏洞。而根据我国不动产登记生效的立法模式来说，只有登记于房产登记薄的权利人才能视为业主。而《物权法》最大的立法原则就是物权法定，即物权的创设、内容、取得方式、流转以及登记等等只能通过物权法律来规定，不允许进行随意的创设以及增减等。，但是因为物权权利的特殊性以及不可随意创设性，其上述规定的确属于对《物权法》以及《物业管理条例》的扩大性解释，不仅违反了《物权法》物权法定的原则且不符合《立法法》对法律位
阶效力以及创设权的规定。
4.是否受到限制。1）、考虑到管理规约由业主大会制定修改。所以业主大会所作决定应作体系解释既指一般的有学者指出。业主大会决议也包括管理规约在内。2》 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第１２条规定 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。3）为避免建筑物区分所有权人滥用异议权议权，作为阻碍建筑物区分所有权人组织发挥正常管理职能的手段,一般认为起诉并不产生中止决议执行的效力。如果不赋予的话，将产生权利受损，资源浪费。比如，业主团体决定委托物业服务企业对本物业管理小区提供物业服务，物业服务合同已经签订，服务企业已然进驻并有资金、人力、设施等方面的投入，不及时中止的话，后果严重。 4）其次异议权的行使期限。如果对建筑物区分所有权人行使异议权的期限没有限制,就会导致建筑物区分所有权人大会决议长时间处于效力待定的状态,严重影响建筑物区分所有权人组织正常发挥管理职能。为及早确定建筑物区分所有权人大会决议的效力。一般都对 建筑物 区分所 有权人行使异议权规定了较短的期限。这个除斥期间设定得还是过长，不利于社区生活的和谐稳定。。
2、另一方面业主大会或者业主委员会有关共有和共同管理权利的其他重大事项范围也
具有限定性，不能通过业主共同决定作出与物业管理无关的决议,以妨碍其他业主的自主选择.基本自由物业管理条例第１９条第１款规定 业主大会业主委员会应当依法履行
职责不得作出与物业管理无关的决定不得从事与物业管理无关的活动。可见市民社会生活中的多数决事项一般限于共同体特有的公共事务,排除就个人事务进行多数决以禁止多数意志替代个人选择 ，非为业主共同决定事项除非全体业主同意不能依多数决来侵害少数业主的专有权。
第四部分、
6、
1、 比例问题： 笔者认为，在相关规则设计之时，既要考虑到建筑面积、人数等计算技术规范的要求，也要考虑到规则的可操作性。2)、专有部分，我想不就解释含义，问题在于建筑物的结构的复杂性，其实专有部分的面积是约等于房屋套内面积，于是出现问题导向的时间问题。关于建筑物总面积，尚无准确界定，依其文义，应指整个小区的总建筑面积。这一问题的解决取决于对专有部分建筑面积和建筑物总面积的解释第一种方法是扩大解释专有部分的建筑面积，即将专有部分的建筑面积扩张解释，将各专有部分分摊的共有建筑面积包括在内，但这实际上将专有部分的面积理解成了专有部分加上分摊的共有部分的面积之和，与物权法的规定直接冲突；第二种方法是对建筑物总面积进行限缩解释，即将建筑物总面积理解为专有部分建筑面积的总和，将共有部分建筑面积排
除于建筑物总面积之外
2、在前面也有说到，双重多数决的考虑因素包括人的因素和物的因素，这里对事项的重要程度设置不同比例，克服了单纯面积决和单纯人数决可能导致的弊端。
4、成员权毕竟依附于专有权，而就专有权的取得，每位业主所支付的对价会因面积的不同而存在差异同时，面积不同，物业管理费公共维修基金的交纳数额也不同，本着权利与义务相当的基本规则，面积大的业主的权利也大由此可见，面积决有其合理因素。
。7、（1）我国物权法第 76 条中总人数三分之二以上， 总人数过半数都传达着业主表决权
确定和成员权行使中的人数决人数决制，看重的是建筑物区分所有权的人法性因素业主之
间的身份和地位是平等的，业主的权利也应当是平等的这种朴素的公平观重视对中小业主 群体的利益保护。（2）对于本条中总人数的认定，建筑物区分所有权司法解释第九条
：总人数，按照专有部分的数量统计，且进一步规定：建筑物区分所有权司法解释明确采取一户按一人计算，亦即数人共有一套房屋单元时，业主按一人计算；一人拥有多套房屋单元时，业主按多人计算。面积决部分固然已经考虑到物法性因素，但在人数决中，总人数的计算自应以小区内专有部分的数量而定，不能因数人共有一个房屋单元
（专有部分）就赋予其复数的表决权。
8、关于帕累托最优，主要是说明一种决议比例的确定，是有经济学的考量的，比如投资确保与其初期相适应，还有就是确保公平，根据不同的事项的重要程度设置不同的比例。需要从自己的思考思路着手，如果是从实证角度，就是从起草文件和立法理由找根据，如果是从事后的角度，就设定比例事项的涉及利益不同，规范法律不同，经济和社会环境的角度进行分析。这涉及立法的一些问题，所以就简单说些自己的想法。
第五部分：实际上民法决议行为的意思表示采取多数决的形成机制，这正是借鉴政治决策民主多数决的结果， 民主多数决是一种公共选择决策的技术手段而非代表普世的优越价值， 民主多数决使得决策者为自己的选择承担责任和风险通过自主选择和自负其责赋予公共选择程序上的合法性 。民主决策本身缺乏政治正当性。但民主决策通过决策者自己决定如何统治自己的结构，成功回避了給决策者带来对政治正当性的可能质疑。
《物权法》知识讲座讲稿
《物权法》知识讲座讲稿
一、《物权法》出台的背景和意义
2016年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过《物权法》，《物权法》自2016年10月1日起施行。这是我国政治经济生活中的一件大事。 物权法是个什么样的法律，很多人对物权的涵义并不了解。物权法是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。（王兆国在十届全国人大五次会议第二次全体会议上作的《中华人民共和国物权法（草案）》的说明）
《物权法》第2条：因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。2005年，李某注册了一家公司，自任月球大使馆馆长，出售月球土地，颁发所有权证，很快就被工商部门取缔。月球土地是李某无法直接支配和排他的，不是法律意义上的物，不受法律保护。
起草背景：在物权法通过之前，我国的民法通则、土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包法、担保法等法律对物权作了不少规定。但我国始终没有一部完整的民法典，在一些问题上无法可依，拆迁、土地承包、物业管理等方面的社会矛盾十分突出。
物权法的起草工作始于1993年。全国人大常委会对制定物权法高度重视，分成二个专家组同时起草。经过多次审议，2005年7月将物权法草案向社会全文公布，共收到人民群众提出的意见1万多件。起草过程之长，审议次数之多在我国立法史上是空前的。
在起草和征求意见的过程中，争议的主要焦点之一就是物权法是否违宪的争议。比如北京大学法理学教授巩献田在2006年就联合718人联名发表公开信，并上书全国人大常委会，认为《物权法》草案在五个重大原则上违反宪法。
争议1、国家财产所有权由国务院行使违宪吗？巩教授认为根据宪法的有关规定，和宪法赋予国务院的十七项职权，应当由全国人大来行使国有资产的管理权，防止国有资产的流失。这种观点经过讨论最后没有被写入物权法。
争议2、平等保护原则的争论。宪法第12条规定：“社会主义的公共财产神圣不可侵犯”。第13条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯”。公民财产没带“神圣”二字。物权法第4条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”没有体现公共财产的神圣性，所以违宪。还认为，对富人的别墅和穷人的讨饭棍也平等保护，不合理。你不就是保护富人吗！穷人的讨饭棍有什么值得保护的呀。这种逻辑是不对的，法律面前人人平等，如果富人通过合法行为得到的财产不能得到保障，社会就无法发展。
《物权法》起草专家组组长、中国政法大学原校长江平教授在讲座中讲了一个例子，说明平等保护的必要性。三年前，有一个香港公司状告我国的三大航空公司。按照香港法律规定，如果原告能够证明其案件在香港以外的法院得不到公正受理，则香港法院有权受理。而当时对方的律师提出的一条在内地不能公正审理的理由，就是中国内地的法院对国家财产和私人财产不是平等保护，而是对国有财产特殊保护。收集了许多资料，其中有一条就是大陆法院院长在报纸上经常主张的“法院要为国有资产保驾护航”。可见，没有平等保护，就无法真正地融入世界经济。
因此，大多数法学界认为平等是市场经济最基本的法则，离开了这个法则，物权法就不是真正的物权法。市场经济有三个平等——中外平等、公私平等和城乡平等。而公私平等就体现在物权法中，不论对民营经济还是国有经济，都应当一律给予平等的保护。
争议3、私有财产合法性的争论。宪法明确规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”物权法第4条：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”有人认为没有写上“合法”二字，与宪法不一致，好像非法财产也受保护，有人甚至提到了民营企业家的原罪问题。实际上这个问题也不存在。《物权法》第7条明确规定：“ 物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”就解决了这个问题。哪怕你是穷人，只要你的讨饭棍是非法得来的，一样不受法律保护。
意义：物权法是规范财产关系的民事基本法律，与《合同法》共同构筑市场经济的两大支柱。财产权分为物权、债权和知识产权三种。
物权法的作用：“定分止争”、“物尽其用”
关于“定分止争”。商鞅在《商君书》中说：“一兔走，百人逐之，非以兔可分以为百也，由名分之未定也，夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也，故名分未定，尧、舜、禹、汤且皆如鹜焉而逐之，名分已定，贫盗不龋”其中所谓“名分”，就是“权利归属”。名分已定，解决纠纷就有了依据，社会才有正常的秩序。
关于物尽其用。通过明确权利人对物享有的权力和对物的保护，发挥物的作用，有利于鼓励人民创造财富，实现民富国强。孟德斯鸠认为：“政治法使人类获得自由；民法使人类获得财产。”
财产是人类生产、生存的物质基础，又是人类社会文明进步的物质基矗人与人之间的社会关系，最根本的就是财产经济关系。物权法对广大人民群众最关注的问题，如征收补偿、拆迁规范、房屋买卖中的预告登记、物业管理中的各种权利义务关系的确定、住宅建设用地使用权的自动续期等问题，都给予了特别的关注；物权法也高度重视农民权益的保护，将与农民的生产、生活关系最为密切的两项权利，即农村土地承包经营权与宅基地使用权第一次明确地规定为物权，这就有力地保护了农民最基本的财产权利。物权法还规定了确认物权的规则，如规定了建筑物区分所有权中小区各项设施产权的归属，实现了定分止争；物权法关于相邻关系的规定，为正确处理物权纠纷提供了法律依据。物权法对于征收、征用的条件和程序以及补偿也都作出了相应的规定。可见，物权法是构建和谐社会的法律保障。中国人民大学法学院教授、《物权法》起草人之一王轶教授认为，《物权法》出台的真正意图是让私人财产在与商业利益、公共利益发生冲突时，能得到合理、恰当的补偿。
物权法的颁布可以说是中国在走向民主与法治的道路上的一个里程碑。物权思想起源于罗马人，在17世纪被德国完善。18世纪英国首相威廉〃皮特的有句名言：“即使是最穷的人，在他的寒舍里也敢于对抗国王的权威。风能进，雨能进，国王不能进……”在私人居所，不经允许，国王也不能进入。这与中国“普天之下，莫非王土；率土之滨，莫非王臣”的观念是不一样。在西方国家，民法被称为社会生活的“圣经”，是公民、法人的权利宣言。在世界上有110多个国家有民法典，但中国至今没有。中国《民法通则》只有156条，但在200年前，法国《拿破仑法典》就有1000多页。今年三月份，《南风窗》杂志发表一篇文章，说物权法“不仅仅是权利保障法，它更是一部转变社会观念，重塑文化心理，再造政治文明的法律。”
二、物权法的主要内容
从内容上分析，物权分为两部分，一部分是自物权，就是所有权，另一部分是他物权。前者是物的归属法律关系问题，后一部分是物的利用法律关系问题，包括用益物权和担保物权。
物权法共五编一个附则，共19章247条。
（一）第一编：总则
总则中第一章是基本原则。
概括起来，有两个基本原则：物权法定原则和平等保护原则。
在介绍物权法起草过程时我们已对平等保护原则作了介绍，不再重复。
在这里我们只讲一个原则：物权法定原则。第5条规定：物权的种类和内容，由法律规定。什么是物权，必须由法律来规定。国务院和地方政府都不行，不能自行创设物权。比如公房的租赁权是不是物权，在拆迁中如何保护。也有的法学界人土认为知识产权也是物权。虽然在物权法中知识产权不是物权，但知识产权中的财产权可以作担保，在作担保时就是担保物权。
确立物权法定原则有什么意义呢？因为在法律体系中，解决不同的权利冲突时有一些基本规则：最基本的规则是物权优先于一般债权。
比如，物权优先于债权表现之一是在企业破产时。企业宣告破产，要由他们的所有债权人申报债权，按照债权的比例分割企业剩下的财产。如果其中有一个债权人拿出证据证明对这个破产企业的哪幢大楼有抵押权，法庭就应将这幢大楼用于拍卖单独受偿。这在教科书中被称为抵押权人别除权。还有一条生产线有若干值钱的设备，某个租赁公司说这条生产线是从我那里租赁的。融资租赁合同就是供应商买来供他人使用，他人只有使用权，所有权在租赁公司，如果确有合同证明所有权在租赁公司，那么法官就能允许租赁公司取回属于自己的设备，这就是教科书中说的取回权，即所有权人可以从企业的财产中取回属于自己所有的财产。《破产法》第38条：“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。”以上即为物权优先于债权原则的适用情况。
物权优先原则也有例外。在特别的法律规定中，债权也能优先于物权。什么情况下有例外呢：比如合同中租赁一章规定的买卖不破租赁。出租人把出租的房屋转卖给他人，买受人即新的所有权人能否把承租人赶出去，他不可以，他必须等到租赁合同期满，才能要求承租人退房，这就是买卖不破租赁。承租人的权利按照租赁合同属于债权人，新的买受人对这个房屋的权利是物权，那按照物权优先于债权的原则，他可以把承租人赶出去。但二次世界大战以后，德国的立法者改变了传统的做法，考虑到承租人是弱者，应给予保护，改变物权优先原则，实行买卖不破租赁，保护承租人利益。我国在《合同法》第230条还规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这也是保护承租人利益的一种方式。
有一个例子供大家探讨：企业破产时拖欠工人工资。设想一个企业陷入破产，拖欠的工人工资属于债权，如果把工人的工资债权加入到企业的所有债权中按照比例瓜分，工人只能得到很少的钱。所以法律规定企业破产时，工人工资优先于其他债权，还优先于银行的抵押权，我国目前法律是如何规定的？有的专家说优于抵押权，也就是优于物权。但我在破产法中没有找到这种规定。破产法第113条：破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：
(一)职工的工资和各项社保费用以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；(二)欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和所欠税款；(三)普通破产债权。
在有的国家，工资优先权也被视为具有物权的性质。在法国，规定了工资的超级优先权，不仅可以优先于抵押权，而且可以优先于法院的诉讼费用。2002年，最高人民法院有个批复，明确认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，包括工人工资。这也体现了工资优先权的理念。
第二章物权的设立、变更、转让和消灭
在这一章中，重点有两个制度：不动产登记制度和动产交付制度。
这两个制度贯穿着一个原则：那就是公示原则。
物权存在、状态、变动必须通过一定的方法公开表现出来，让他人知道。合同不需要公示反而可以进行保密。这是因为合同只涉及当事人自己的利益，可以是商业秘密。物权是一个独占性、排他性权利，这个权利的存在状态，对他人的权利很重要。如房屋出售，买受人在购买之前要弄清出卖人是否有对房屋的合法权利，弄清房屋上是否设有抵押权等，这需要有一个可靠的方法将物权公示出来，让交易人、利害关系人、债权人、法院能正确判断某一财产的现实状况。不动产物权公示的方法可以通过登记实现，以登记为公示方法。法学界叫登记生效主义，是一个严格的公示方法。如房屋转让不登记，则买受人永远不能取得所有权。我们现实也已经采用了这种方法。
对一房多卖问题，受保护的只有登记人。其他人是债权关系，也是上文据说的“物权优先于债权”原则的体现。
为防止类似一房多卖的问题，第20条规定了预告登记制度。预告登记，这是一个新创的制度。同时，为保障物权的实现，物权法第19条设立了申请更正登记和异议登记制度，为解决争议设臵了必要的程序，有利于建立不动产的法律秩序。还有一些条款限制了登记机构的权力：不得要求对不动产进行评估，不得以年检等名义进行重复登记；不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收龋
除了不动产外，重要的动产：船舶、飞机、汽车，其公示方法同样是登记，但登记效力较低，规定未经登记，不得对抗善意第三人。即教科书所说的登记对抗主义。比如汽车的转让，甲有一辆汽车，卖给乙，钱款付清，车也交付，但没有到车管部门过户。乙开车出了交通事故，撞了丙。乙跑了，或没有财产赔付，那么，甲就不能以动产已交付为由对抗善意第三人丙，就要承担相应责任。这一原则在物权法第126条规定土地承包经营权的转包、互换、转让等方式流转时也有休现，未经登记，也不得对抗善意第三人。
其他动产以交付为公示方法，即交付时物权发生变动，包括动产所有权的转让和质权的设立。动产占有人被推定为合法的所有人。比如张三有一头牛，卖给了李四，在未支付货款的情况下，基于信任，让李四把牛牵回家。当天夜里，雷电将牛击死。那么，李四不能说，我还没付钱，没有登记，等理由拒付买牛钱，因为牛的所有权已因交付而生效。动产是不要登记的，你到市场买手机，在商家手上，就是商家的，你付完钱，交到你的手上，就是你的。你不需要到工商局、电信管理部门查询，这部手机是否合法。如果物权法还要规定登记，那就大大增加了社会交易的成本，不利于市场经济的发展，是不可行的。这里就有一个善意第三人的问题。如果这部手机是偷来的，有一天失主找来了，你就是善意第三人，你是善意取得。什么是善意取得，当然也要符合一定的条件：物权法在第九章“所有权取得的一般规定”中第106条明确三种情形：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需
要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
物权法保护善意第三人，那所有人的损失怎么办？通过其他法律途径解决。
（二）第二编：所有权
所有权是物权体系中的核心性的权利类型。所有权的定义：所有权是指权利人彻底支配物，并因此排斥他人干涉的权利总称，包括占有、使用、收益、处分的权利。如何理解这四种权利。处分权是所有权四项权能中的核心权能。
在物权法起草过程中和通过以后，有一个焦点问题：第四章“一般规定”中的
第42条：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”
“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安臵补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”物权法把社会保障费用也列入了拆迁补偿的费用，保障了失地农民的生活。
什么是公共利益，修公路、盖学校是公共利益，但城市改造、开发商建房子是公共需要吗？大家知道，拆迁问题是中国当前突出的一个社会问题，是社会矛盾的一个重要根源。现实生活中地方政府一般都说是公共需要，土地使用权已经规划给开发商了，你就要搬迁。房屋所有人和开发商相比往往处在劣势。所以物权法在起草过程中，有的稿子就对公共利益作了界定，但争论也很大。最后的定稿没有作出明确的规定。江平教授在凤凰卫视“世纪大讲堂”中举了一个例子：重庆钉子户事件，他认为城市重新规划，建一个商业区也有公共利益的意义，如果“钉子户”有异议，应该到法院起诉。法院支持的是政府强制搬迁请求。法律规定的救济手段，他没有充分行使。这就作了有利于开发商的解释，在网上引起了一片争议。一些教授也作了反驳。拆迁的另一民生问题则是补偿费。江平说，实践中许多地方都以政府部门的名义发文确定拆迁补偿标准。这种文件在行政法上属于抽象行政行为，老百姓即使不满意也不可以提起行政诉讼。在江平看来，《物权法》调整的是平等民事主体间的关系，当行政部门在当中为双方确定了补偿标准，而这个标准是不能诉讼的，《物权法》的平等主体关系就被打破了。如果行政法依然不允许就抽象行政行为起诉，《物权法》是无能为力的。
9月1日，在2016中国城市规划年会上，中国人民大学法学院教授王轶说：“从物权法的角度，协议拆迁就是一个普通的买卖协议，不涉及公共利益，借公共利益名义对被拆迁人实施行政强迁的做法将被改正。”他透露了一个重要信息：《城市房屋拆迁管理条例》将被修改，今后行政机关将不介入协议拆迁。“这好比有人看到我的水壶，想买它，可是我不想卖它，那人又整天缠着我要买它，我就开价1000万元。如果他善于谈判，能说服我，我可以按10元钱的价格甚至免费给他；如果他不能说服我，那他就得给我1000万元。这两个条件都不具备，他到政府部门申请，强制我按照他提出的价格将水壶卖给他，这是毫无道理可言的！这是很简单的买卖关系，丝毫不涉及公共利益。”
现在我们介绍物权法规定的所有权内容。第二编关于所有权的内容主要有：1、国家所有权和集体所有权、私人所有权（第五章）、2、业主的建筑物区分所有权（第六章）、3、相邻关系（第七章）、4、共有（第八章）。5、所有权取得的特别规定（第九章）
第六章：建筑物区分所有权，指包含多个居住单位的高层或多层建筑物内多个居住者的所有权。德国称为住宅所有权，物业问题在城市也是一个突出的问题，业主和物业公司的矛盾也很大，业主与业主之间也有矛盾。这一章主要明确了业主的
权利和义务，并且规定不得以放弃权利不履行义务；明确了业主与物服务公司的关系；明确了绿地、道路以及道路上的空地所形成的停车位都属于业主法定共有的财产，这种权利不能由当事人约定所有权。停车位（库）问题，在大城市就比较突出，物权法就作了比较详细的规定。比如对小区内公共设施的兴建问题，为了居民方便，住宅改澡堂，改为经营性用房，就应当经过有利害关系的业主同意，而不是多数表决。不久前，市卫生局对草原牧歌火锅店实施卫生行政许可的时候，依据行政许可法，组织附近居民进行听证，实际上和这一立法精神是一致的，也是有助于居民物权的保护，有助于和谐社会建设的。近日，国务院修改了《物业管理条例》，从10月1日起施行。修改是以《物权法》为前提的。其中备受关注的由业主共同决定的7件大事的通过人数有了变化，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，《条例》规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
第七章：相邻关系，指两个以上相互毗邻的不动产所有人或者使用人，因通行、采光、通风等必须，依照法律规定产生的权利义务关系。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。你盖一个新房子，不能影响邻居的采光、通风，排水。对自然流水，要尊重自然流向。比如农村两块土地相邻，一家不能随便改变道路，水的流向。
这里我们还要注意相邻权和第三编“用益物权”中“地役权”的关系：地役权是用益物权的一种，指因通行、排水等等需要，通过签订合同，利用他人的不动产或者限制他人不动产的利用，以提高自己不动产效益的权利。根据我不完全的理解，它和相邻权的区别：一是相邻关系是所有权，地役权是用益物权。二是相邻关系是天然的，是生活必须的，而地役权是合同约定的，是为了提高不动产效益的。
比如,张三和李四的土地相邻,历史上形成张三劳动要经过张三的土地,这就是相邻关系.但张三如果为了方便,想走王五的地上走,那就是地役关系,要支付一定的报酬,并经过登记.就是地役权.
第八章共有。不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。简单地说，你和张三一起出资买了一个店面，你出10万，他20万，你们就是共有关系，按份共有，按照份额享有所有权。你和你妻子，共同买了一处房子居住，如果没有特别约定，就是共同共有。按份共有和共同共有享有什么样的权利和义务，大家可以自己学习。
第三编：用益物权。
用益物权是指权利人依法对他人的不动产或者动产享有占有、使用和收益的权利。包括土地承包经营权（第十一章）、建设用地使用权（第十二章）、宅基地使用权（第十三章）、地役权（第十四章）。同时，在第十章“一般规定”中，还规定了自然资源使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、捕捞权等用益物权的权利和义务。
这时要说明一点：有的教科书把租用别人的房屋进行经营，认为符合用益物权的三项权能：占有、使用、收益，因此划入用益物权的范畴，这是不对的。这可能是笔误。刚才我们介绍了“买卖不破租赁”原则，尽管法律对租赁权的保护规定已具有物权的特点，但主要是基于合同所产生的债权，不是物权。
第十一章、土地承包经营权
在这一章中，要了解以下条款：
耕地的承包期为三十年，林地的承包期为三十年至七十年；等
土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。但这种转让
是有条件的，经发包人同意，受让方是从事农业经营的。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
承包期内发包人不得调整承包地。
在这一章中，大家要注意，土地承包经营权虽然是用益物权，但优先于所有权。除非公共利益需要，不能征用。
目前，1988年宪法修正案规定，我们国家存在两种土地所有权形态：土地国家所有制和农村土地集体所有制。集体土地需要征收为国家所有后才能出让。在物权法起草过程中，对集体土地征收问题，专家组也提出集体土地直接出让，由农民直接获得土地收益的意见，但最后没有被采纳。
第十二章建设用地使用权
对于这一章，第149条和我们每个人都有关系。这条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，建设用地使用权出让的最高年限为：居住用地70年，建设用地50年，教育、科技等50年，商业、旅游、娱乐40年，综合或其他用地50年。
物权法起草过程中，也有住宅用地70年重新登记收费的说法，但操作不容易，如何登记，收什么费，如何确立标准，负担不起怎么办，重新登记不利于社会经济生活的稳定。所以没有被物权法采纳。到期自动续期，但收费没有明确。
非住宅建设用地使用权期满后，有约定的按约定。没有约定的，物权法规定按法律和行政法规办理。那么，根据有关规定，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。这是因为你经营几十年，你支付的土地出让金已经通过你的经营活动收回了。
第十三章宅基地使用权
这一章主要是农村人口依法对集体所有的土地享有的有权利用该土地建造住宅及其附属设备的权利。只是4条，比较简单。取得宅基地使用权是无偿的，因而宅基地具备集体经济组织福利和社会保障的功能。但现在有一个社会现象：就是现在有一些城市人口也到农村买宅基地建房。我们淮北这一现象也很突出。物权法对转让的说法是：适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据有关规定，这种转让是不合法的，产权部门也是不登记的。物权法在担保物权一章中还规定，宅基地使用权不能抵押。根据我的理解，这也是保护农村弱势群体的利益，防止贫富差距过大的必要措施。
前文说过，不动产是登记生效主义，不登记就不受保护。《今日说法》有过一个案例：一个农村宅基地拥有人，把宅基地买给了一个城市人，也签订了合同。但过了几年，土地涨价了，他又反悔了，说当年自己的行为是违法的，要求收回。我没有看完法院的判决，不知道是如何叛决的。我当时认为可以收回。但前段时间，看到江平教授的一篇访谈：认为这是小产权房，大意是无宅基地使用权人的居住权也应该受到保护。据报道现在广东就在试行宅基地的流转，这种做法适应了经济比较发达的现实，但是否合法？理论界也有许多争论。
第十四章地役权。这一章我们在所有权中的相邻关系中已介绍，不再重复。 第四编担保物权
担保物权，指在借贷、买卖等民事活动中，债务人或者第三人将自己所有的财产作为履行债务的担保，债务人到期未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就
该财产优先受偿的权利。包括三种权利：抵押权（第十六章）、质权（第十七章）、留臵权（第十八章）。
抵押权，指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作债权的担保，债务人未履行债务时，债权人有权就该财产优先受偿。特点是不转移财产的占有。
质权和抵押权近似，但要将动产移交对债权人占有。质，就要交给对方。比如秦始皇的父亲异人就是人质。
关于抵押权，物权法规定，不仅不动产可以抵押，而且生产设备、原材料、半成口、产品都可以抵押。这似乎是一项创新。这主要是吸收了国外的浮动抵押制度。大家要注意与此相适应的会计准则，新的会计准则我们还没有学，这一块如何规定，大家要注意。前文说到公示原则，你如何知道一个经营者的生产设备，甚至原材料都被抵押出去了呢？可以到登记部门查询，物权法规定为工商行政管理部门，不经登记，不得对抗善意第三人。不动产的抵押登记在房屋管理部门和土地管理部门。不动产的登记将来如何统一，有的地方已经在试点。
物权法同时还规定，土地所有权不得抵押，耕地、宅基地的土地使用权不能抵押，学校、医院等公益事业的财产不能抵押。
抵押还分一般抵押（第1节）和最高额抵押（第2节）两种。最高额抵押针对一个时期连续发生的债权提供的担保。举个例子，张三向银行错钱，一年之内可能有多次，如果每次都办一般抵押，太麻烦，他可以以一定的财产办理一个最高额，在这个最高额之内，不再办理抵押手续。这是一种减少经济活动成本的方法，是有利于经济运行的。
关于质权。
物权法规定，汇票、支票、本票；债券、存款单；仓单、提单；可以转让的基金份额、股权；可以转让的商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；应收账款，都可以作为质权。应收账款，也可以作为质权，这也是一种创新。比如公路收费权，在法律意义上就是一种应收账款，可以作为质权。
关于留臵权。
是指债权人按照合同约定，占有债务人的动产，在债务人不按照合同约定的期限内履行债务的情况下，依照担保法的规定，留臵该财产，并有以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权力。
那么，有人租你的房子，不付房租，你能不能对他在房子里的家具行使留臵权呢？今年，淮北三马路有家丹尼斯超市，一天员工早上上班时，发现老板没了。如果房租没付，房东能否行使留臵权，把里面剩余的货物和设备扣下来，抵自己的房租呢？答案是不行。因为根据担保法的规定，只有因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债权人才有留臵权。
那么，加工服装、修理车辆，诸如此类，当你一旦不支付费用，或者不及时支付费用，那么成衣店和汽车修理部的老板就会留臵您的财产，过了宽限期仍然不能支付加工费，那他们就可以变卖您的财产，留下加工费，然后把多余的钱还你。
对于房屋租赁产生的债权，也不是无所作为，可以到法院申请诉讼保全。对第一家申请诉讼保全的单位，一般可以优先于一般债权人，优先受偿。
第五编：占有
虽然是一编，但只有五条，非常简单。它是指占有人对不动产或者动产的实际控制。有的专家说它实际上不是一种民事权利，也不是一种物权，而是属于一种单纯的事实。举个例子，比如，借别人的物品，过期不还。
在一般法律意义上，占有有两种：有权占有和无权占有。比如租赁人对租赁物的占有，留臵权人对留臵物的占有，就是有权占有。小偷偷的物品，就是无权占有，当然这种行为还受治安处罚法和刑法的约束。
无权占有，又分善意占有和恶意占有。物权法的占有就指无权占有。因为有权占有前面的条款已作了规定。善意占有人和恶意占有人所承担的权利和义务是不同的。比如，张三从李四处借了一个自行车，张三后来去世了。但张三的儿子不知道车是李四的，就作为遗产继承。这就是善意占有。李四后来要求返还，并要求支付磨损费。因为是善意占有，张三的儿子要返还，但不需支付磨损费。但恶意占有，就要支付磨损费。如果丢失、损坏，恶意占有还要承担赔偿责任。因损坏取得的保险金、赔偿金，要支付给权利人，不够的，恶意占有要赔偿，而善意占有不需赔偿。
【应届毕业生面试自我介绍汇编15篇】相关文章：
应届毕业生面试自我介绍范文汇编6篇01-04
应届毕业生面试自我介绍集锦15篇01-06
本科应届毕业生面试自我介绍6篇02-14
应届毕业生面试自我介绍范文九篇12-11
应届毕业生面试自我介绍范文合集7篇12-12
应届毕业生面试时的自我介绍范文09-03
关于应届毕业生面试自我介绍模板合集6篇01-09
应届毕业生面试自我介绍范文汇总八篇01-15
应届毕业生面试自我介绍范文集合六篇01-11
关于应届毕业生面试自我介绍范文合集6篇01-08