物业管理的建议

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物业管理的建议

　　随着人们生活水平的提高和居住条件的改善，小区物业管理质量成了市民普遍关注的焦点。物业服务作为劳动密集型的服务行业，最终的顾客是小区的居住者，居住者的满意才是衡量物业公司工作质量的最终标准。目前，物业公司管理机制的不健全，是造成我市大部分居住小区物业管理不尽人意的根本原因，就此产生不和谐的社会现象。主要有以下几点：

　　一、小区内保安力量配备明显不足，保安素质偏低，责任性不强。经我们调查的情况：有些小区进出大门无人过问；大门岗亭配备人员稀少；巡逻频次低，特别夜间更少；遇到突发事件按铃长久无反应；由此给广大业主带来不安全因素。

　　二、小区维修力量薄弱，除保安外无晚上值班制，若夜间遇水、电等故障无人上门服务。即便是白天，有些小区维修人员也是拖拉马虎，不够负责。

　　三、物业收费与服务不匹配，存在服务不到位，财务情况不透明等众多失信行为。如临城某高档小区，收费按一级标准，但服务连3级都不到。收费并不比上海的小区低，但服务水平和质量远远低于上海的小区。

　　四、物业公司由于种种原因退出小区后，形成物业管理的真空，小区出现明显的脏乱差，影响了小区居民的居住环境，即便社区暂时介入，也因为无造血功能而无法解决相关问题；物业公司调换时经常发生资料灭失，设施损坏等事件，导致新接受公司不能迅速地，优质地为业主服务。

　　造成上述现象主要有以下原因：

　　一、现有的物业竞争机制尚未形成，业主对小区物业的选择权未充分体现。物业公司进驻退出行为均无有效监督权和行使权。物业公司的选择权在于业主投票产生，而事实上业主遇到不满意物业公司时，无多大主动权。

　　二、未充分发挥小区业主大会和业主委员会的维权、监督作用。对新建小区，召开业主大会，组建业主委员会，反映业主要求群龙无首，相关部门动作显得有点滞后。而很多小区，即便有业委会，也是未能够发挥应有作用，效率不高。

　　三、物业公司资质评定及物业公司之间评级等活动尚未展开，致使物业公司无危机感，故造成物业管理力度不足的情况。

　　四、市政府至今未能出台有关规范物业管理的规定细则及措施，从而导致对物管公司物业管理的监督、检查及投诉渠道不畅通。

　　五、物业公司自以为是，注重收费，忽视了业主感受。有些小区几年来物业公司未主动向业主征求意见，从而导致双方僵持局面，物业管理费难收等现象，其后果两败俱伤。

　　六、物业公司为节省成本压低工资，导致保安人员流失，更换频繁，素质不高。甚至为多盈利，刻意减少保安人数，严重违反相关的合约规定。

　　物业管理工作是一项涉及千家万户切身利益的民心工程，它是创造和谐社会的重要因素。我国物业管理的现行体制已由起步时的市场化管理模式，逐步发展为以物业管理行业的规模经营、信用保障体系建设为基础，进一步提升物业管理行业向社会化、市场化、专业化和标准化迈进，是当前社会必然趋势。因此，建议如下：

　　一、物业主管部门及相关单位要进一步加大对物管企业的监控力度，尽快出台适合我市有关物业管理机制的政策。明确制定物业管理企业准出入制度，加强对其资质的审核和把关；进一步规范物业管理行为，规范其在收费、物管、服务、财务等方面的行为，加强对物业公司的管理、监督、检查，使之上一定的等级；通过建立物业管理月工作例会制度，及时沟通信息，加强对各物业公司的业务指导。

　　二、充分发挥业主大会及业主委员会在物业管理中的维权、监督和协调作用。相关部门应对业委会的选配、组建及运行积极创造条件，稳步推进业主委员会依法行使权限，进一步规范业主委员会的运行，引导业主不但积极维权，而且自觉遵守物业公约，共同创建文明和谐小区。

　　三、充分发挥社区的协调牵头作用。社区作为群众自治机构，具有联系广泛、基础扎实等特点。可在业主委员会的组建、意见的反愧协调业主委员会与物业及配合相关部门对物业的监督、管理等重大活动的开展方面发挥积极的作用。

　　四、加强物业管理市场化运作。在相关政府部门牵头下，由业主选聘，招标方式选择物管公司，淘汰服务差、管理水平低、群众意见大的物业公司，扶持规模大、信誉高、实力强的物业公司。

　　五、引导物业公司要树立正确的服务意识。物管作为为业主提供服务的机构，要确立“诚信服务”的企业经营理念，树立“以人为本、以业主为中心”的服务理念，最大限度地为业主提供各种服务，与广大业主达成共识，争取业主的支持和配合，消除小区内违章违规现象的产生。

　　六、政府部门应建立一支物业管理执法队伍，专门从事对物业公司行为的监督和检查，促进其健康规范地发展，并对其相关不正当行为或违规行为作出相应的处罚。

　　七、组建物业管理行业协会，加强行业自律，并可兼带对各个小区资料进行备案，以及作为监督人确保新老物业顺利交接。

　　八、建立激励机制。对物业管理出色、规范、业主满意的物业管理公司要大张旗鼓地宣传、弘扬。

　　物业管理工作是一项系统工程，是建设和谐人居环境、建设和谐社会的重要环节。希政府各相关职能部门要把努力提升人民群众对住宅的环境满意度，作为工作的出发点和归宿点；物业服务部门更要做好政府的后勤兵，把物业管理工作引向深入，为广大业主提供人性化的服务。

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