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对文化地产项目提出合理化的建议

百分网【建议书大全】 编辑:品味奶茶 发布时间:2017-10-02 15:03:37

  文化地产可以产生强大市场效应,我们在项目进行的时候,把自己合理化建议提出来。小编为大家精心准备了写给文化地产项目建议书,欢迎大家前来阅读。

文化地产项目建议书

  文化地产项目建议书篇一

  一、 项目基本情况

  1、项目名称:xxx文化设施建设项目

  2、建设单位:xxx人民政府

  3、项目建设地点:xxxxxx

  4、项目投资规模:项目总投资819万元

  二、项目建设背景

  项目建设的必要性和可行性

  党的十七届六中全会精神,明确指出在“十二五”期间,要着力推动社会主义先进文化更加深入人心,推动社会主义精神文明和物质文明全面发展,不断开创全民族文化创造活力持续迸发、社会文化生活更加丰富多彩、人民基本文化权益得到更好保障、人民思想道德素质和科学文化素质全面提高的新局,面推动社会主义文化大发展、大繁荣,坚定不移地发展社会主义先进文化。

  项目区位于xxx17公里,辖区居民3089户,人口11300人。随着农村改革不断深化,村民收入稳定提高,村民的思想观念和生活方式发生了重大改变。但是,与实现全面小康的目标相比,农村各项事业的发展仍然存在较大差距。近年来,xxx大力实施新农村建设,大力发展城市农业,依托县城旅游资源,开辟生态庄园风光和农家乐旅游,使村民融入城镇,发展第二、第三产业,使农民逐步从第一产业中分离出来,但是xxx文化设施建设远远落后于经济社会发展,阻

  碍社会主义新农村建设步伐。

  三、项目建设的主要内容及规模

  根据xxx新农村建设整体规划,该项目的定位为城镇发展型,按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明村容整洁、管理民主”的目标要求,围绕增加农民收入,提高农民生活质量,推进文化大繁荣,全面与城镇整合进行整体规划,促进南岔成为经济强镇、文化强镇。

  1、组文化室建设工程

  在全镇各行政村,新建、改造组文化室52个,修建风格适合新农村建设步伐并突出各村产业、人文特色为重点,以满足村民不同层次的文化需求。

  2、镇区文化氛围营造工程

  镇区文化广场北侧修建长100米,高2.2米的文化宣传墙一座,硬化文化广场3000平方米。

  3、民间文化扶持工程

  对xxx村秦腔演出自乐班,进行资助,配备相关演出、器材、道具、服饰等。

  四、投资估算与资金筹措

  项目总投资819万元。项目投资主要包括:

  各组文化室建设投资:780万元;

  镇区文化氛围营造工程投资:36万元;

  民间文化扶持工程投资:3万元;

  项目投资主要包括建筑安装工程及设备费;在项目总投资819万元中,争取上级项目资金764万元,自筹55万元。

  五、项目实施进度计划

  该项目建设期为4年,其中:各组文化室建设按照资金筹备情况4年内分批完成;镇区文化氛围营造工程根据镇区改造情况20xx年完成;民间文化扶持工程20xx年-20xx年内完成。

  六、效益分析

  社会效益

  xxx文化设施建设项目是xxx落实党的十七届六中全会精神的具体体现。文化设施建设项目根据村民意愿和村民的实际条件实现了建设新农村的目标和要求,通过该工程建设,既改变了村容、村貌又保障了农民文化发展的需要。是提高农民素质,促进文化大发展大繁荣的具体举措。项目建成后,农民将进入宽敞明亮、基础设施完善的新农村、新生活。营造良好的氛围,创造条件,并将逐渐引导农民进入城市文明中,并通过这种生活方式的转变,逐渐提高农民素质。

  七、综合评价

  本项目建设是xxx“十二五”规划任务的重要内容,是实施xxx区域规划的需要;是实施打造xxx整体形象的需要;是全面提升农民素质的需要。文化设施建设项目的实施将实

  现农民文明水平的明显提高,农村基础设施明显加强,农民生活环境明显改善,农村各项社会事业全面发展。因此项目建设是可行的。

  文化地产项目建议书篇二

  一、项目建设的意义

  近年来,各类主题公园相继兴起,极大的丰富和提高了人们的生活情趣,释放了工作压力。在其中,伏牛山冰雪文化体育公园体现出了极高的人气和强劲的可持续性。第一,强身健体意识已为越来越多的国民所接受,运动已和人们的生活密不可分,成为了一种生活的需要,而不再只是一种职业,其中青少年又是运动的主体力量。第二,运动源自生活,这就注定了它一定要具备大众化的特点,运动及休闲运动蕴藏着巨大的市场需求。第三,以现有伏牛山腹地——杨树坪高山小盆地资源为依托,建设伏牛山冰雪文化体育公园,实现四季滑雪、草地娱乐,高山观光,并实现农家乐项目互动,有利于起到优化旅游资源结构,增加当地农户就业岗位,提高农户收入,有力地推动当地经济的发展。

  二、项目建设背景与环境分析

  杨树坪高山小盆地位于从洛阳栾川石庙镇杨树坪村,东与北国第一洞鸡冠洞接壤,西与红色旅游景区抱犊寨为邻,石杨公路穿境而过,距栾川县城18公里。该杨树坪村内的伏牛山滑雪度假乐园经过9年来的倾心打造,目前已经成为中国中西部地区规模最大、项目最丰富、基础设施最完善的四季滑雪旅游胜地,年接待量高达50万人次。

  冰雪文化在中原地区的迅猛发展是国家体育总局实现“北冰南展、北雪南移”的战略要求之一,杨树坪村距离县城,交通便利,环境优美,为广大市民和省内外游客提供了休闲运动、康体娱乐的最佳去处,同时为洛阳乃至河南市民提供了生态养生、健身运动乐园,成功打造了洛阳“运动型”农家乐,加快了社会主义新农村建设以及进一步提高了农民收入。在杨树坪村进行冰雪文化体育公园建设,可以进一步完善栾川旅游业的旅游基础设施建设,丰富旅游内容,扩大其社会影响力,拉动栾川乃至洛阳旅游经济增长,带动县域经济快速发展。

  三、项目选址

  栾川县石庙镇杨树坪村

  四、项目总体构思及布局

  (一)、总体构思

  利用运动主题公园吸引游客进行运动游玩,利用农家乐吸引游客进行吃住消费,实现运动主题公园与农家乐互动。

  考虑到农村自身缺乏资金,没有能力进行规模投资与开发,且农户管理水平低下,缺乏现代旅游管理、营销理念和相关知识。因此由伏牛山滑雪乐园注入资金,大力引进技术与人才,进行现代公司制度进行经营管理。

  (二)、冰雪文化体育公园建设

  占地3000亩,公园由纵横交错的道路和实际区域地形情况,分别建成“疾驰的车轮”“嬉戏的乐趣”“团队的力量”“跳动的韵律”四大区域。各主题区域通过景墙、廊架、雕塑、铺装及景观小品的形

  式体现运动主题。

  1、疾驰的车轮。以自行车赛车作为区域主题,将比赛工具自行车作为景观元素,以雕塑的形式展现。场地内以折线贯通园路,局部形成场地,提供自行车出租,让游客们充分体会到“骑乐无穷”的乐趣。

  2、嬉戏的乐趣。以儿童玩耍为区域主题,建设大、小滑梯、秋千、平衡木、梅花桩。建成一个面积适中的沙坑,利用孩子爱玩土的天性,吸引小朋友在沙坑中做自己喜欢的游戏和节目。并在区域中跨栏、50米跑道等景观铺装廊架,让孩子们在游览中感受田径赛跑的魅力。

  3、团队的力量。以球类运动作为区域主题,利用球的元素及活动场地的设置,让游客在运动健身的同时更好地了解球类运动。建设羽毛球、篮球、排球和五人制足球等多种球类场地,吸引不同年龄阶段的群体,去进行适合自己的运动。

  4、跳动的韵律。以极限运动中的轮滑、滑板为主题。建设青少年喜欢的轮滑、滑板场地,吸引游客特别是青少年群体进行这项流向和时髦的运动。另外设置体操运动所用的器械如单双杆及其他大众化健身器械放置于场地中,可供游客活动健身。同时结合雕塑小品,意在将运动无极限、运动全民化。

  5、其它。建立运动配套洗浴储物中心,为游客提供安全放心便利的洗浴和存储场所。

  (三)、农家屋、旅游新村建设

  1、拟计划由石庙镇镇政府出资将杨树坪村,按照旅游新村的规划,进行全面建设。

  2、以“吃农家饭、住农家屋、游农家景、享农家乐、购农家品”为主要内容,集休闲观光旅游、领略乡村风情、体验农耕文明于一体,打造乡村农家乐。丰富农家乐休闲旅游业的内涵。充分挖掘传统文化、乡土文化,利用神话传说、农谚民谣、祭祀庆典、农耕器具、饮食习俗、土特产品等文化元素,开发建设农业观光游、乡村休闲游、自然生态游、农家度假游、民俗文化游、农业经贸游等特色主题农家乐旅游点,积极开展游客喜闻乐见、富有特色、形式多样,能满足不同人群需求的休闲娱乐活动。

  3、(1)住宿与餐饮。农户将自己家中闲置房屋出租给游客,提供特色农家菜,使其能更好的了解乡村生活、风俗民情。富有地方特色和乡土气息的家常菜作为餐饮产品的主要卖点,对来自城市的游客有强烈的吸引力。(2)购物与娱乐。农家乐游客的主要购物对象是农副产品、土特产品和农村手工艺品。农家乐更多的是一种体验乡村的生活、文化、悠闲,追求一种不同于城市的生活方式,具有很强的休闲性质。可以进行采摘、篝火晚会、体验种培收过程和各种节庆活动等。

  五、投资估算

  该项目总需建设五大项目,总需投资2.5亿元:

  (一)、公路建设,总需新修道路5.5公里。其中,一条1公里长的通往景区的景观大道。一条3公里长的景区环线道路。1.5公里长的环湖景观道路。

  (二)、雪道建设,总需建设雪道面积60万平米,其中高山滑雪练习道20000平米,娱雪戏雪区80000平米,越野滑雪道50万平米。

  (三)、冰雪文化展览中心建设,总需12000平米,集中展示各类冰雪文化项目。

  (四)、冰雪文化景观湖建设,总蓄水量8万立方米,水域面积25000平米。

  (五)、配套设施建设:

  1、建设6000平方米的客户服务中心。

  2、建设一个占地10000平方米的生态停车场。

  3、建设4000平方米的设备仓库和维修车间、建设2000平方米的员工宿舍及服务用房。

  六、建设周期

  该项目从20xx年12月份破土动工,20xx年12月全面完工。 其中2012年,计划投资5000万元,完成路基处理、土方转运、场地平整等基础性工程;

  20xx年,计划投资1.2亿元,完成雪道建设、各类场馆主体工程; 2014年,计划投资8000万元,完成各类配套设施建设。

  七、项目效益分析

  项目区位于栾川县石庙镇杨树坪村内,毗邻伏牛山滑雪度假乐园,游客人数众多。在此开发伏牛山冰雪文化体育公园,充分利用运动和农家乐互动品牌,与青少年培训基地合作,拓宽渠道,吸引客源,

  前景十分诱人。

  八、结论

  以杨树坪高山小盆地独特的资源为依托,打造冰雪文化体育公园和农家乐节目互动,逐步形成配套齐全、功能多样、管理完善、运动休闲专业化的大型旅游运动度假山庄,通过“政府搭台、企业唱戏、村委参与、农户受益”的模式,从而进一步丰富栾川的旅游资源,为促进栾川新农村建设和旅游事业的健康发展,创造较大的经济、社会效应,最终实现政府、公司、村民共赢。

  文化地产项目建议书篇三

  携带着黄山东北麓源头绿色植物青涩香味的青弋江,汇太平、走经川、过春谷、穿红杨,于鸠兹古城处稍作停顿,讲述了一大段有关盛衰荣辱、回味悠长、辉煌传唱的传统文化与商业文明交融的历史故事后,华丽转身注入长江。有人说,青弋江才是芜湖人的母亲河,依江而生的千年古城则是芜湖文脉传世的仅剩骨血。伴随城市化的隆隆鼓点,古城开发项目起而复停,辗转欲动,其中的冲动迟疑、私利公益、短见长识、毁誉纠结……诸多矛盾和艰涩进程无不牵动了公众的关注和忧虑。

  文化地产本是地产界的高高手的修为,那么,传承着一个传奇古城的千年文脉的文化地产又是地产界所轻易不敢为。原因是所谓高手的高,是既对文化抱有敬畏之心又对专业负有高度责任的。剑已亮,帆已扬。城市化的矛盾必然要在城市化进程中解决,GDP的考题之外还有一道文化的附加题,要取得城市运营的高分,将古城项目做成文化为魂、产业为躯的千古绝唱,将芜湖打造成为滨江山水园林特色的文化旅游名城,笔者认为须认真解决好以下七个方面的问题。

  一、建议首先解决好将文化转化为生产力的问题

  今夏举办的“旅游导向型土地发展国际高峰论坛”上,中国房协透露,在一些省市制订“十二五”规划中,已经有27个省区市把旅游业作为支柱产业或者第三产业当中的领头产业。根据专家的预测,2015年人类将会进入到一个休闲时代,80%的劳动力会跟休闲旅游产业相关,这也将是中国旅游导向型发展的趋势,届时房地产开发不再是单纯的开发模式,而是地产与旅游相结合的开发模式。多年来,中国旅游界和地产界对旅游地产做了很多探索,全国做了几百个主题公园项目,但绝大部分垮了,原因是缺乏产业和消费力的支撑。旅游地产开发热潮中的一些无序,投资环境不成熟,引发了地方政府和专家们的重新再思考。

  文化地产的开发是一种需要勇气的探索,成功的案例不多,似乎是由于房地产行业本身复杂性、多样性的特点所决定,不象其他产品靠单一的文化营销模式对产品进行包装就能奏效,从上海新天地、成都芙蓉古城的成功案例可以发现,产品的推广中既有旅游文化营销、饮食文化营销,又有民居民俗文化营销、水文化营销、商业文化营销的脉络,是多种文化资源的最优化整合。项目做成功了,可以直接提升城市的竞争优势;项目做得失败,将成为城市运营难以治愈的硬伤。

  文化难做可又绕不开,文化大师们无缘俯身做过项目难以参悟产业运营的奥妙,做项目的开发商埋头拉车看不见或不愿看见文化,两者的认识很容易陷入盲人摸象的误区。所做的概念规划总是前后矛盾——低阶商业成分压制文化,恶性争夺开发空间,除了卖掉的管理混乱的商铺,主题公园框架内还要搞出一大堆住宅;所做的产业模式总是隔靴搔痒,毫无实战价值,往往半途而废。在复合地产这行,大师、专家们总是叫人大跌眼镜,而最大的赢家却一定是文化、地产、产业兼熟的最大的杂家。

  文化怎样才能形成高级别的生产力?笔者认为,这是解决古城项目成功运作的核心问题。主要应该解决以下三个方面的原则问题,一是文化创造力,任何一个文化种源的兴起都是鲜活灵动富于创新的,它既源于物质、精神的现实土壤,又吸收其它精华成分,特别善于做无中生有的整合借鉴;二是经济吸纳力,文化的个性形式因子与经济的运营模式结合,胎生出样式妙曼、摄人心魄的主题地产,所有规划、设计、运营均指向距芜湖4小时车程内46座城市、三亿人口红利;三是整合涵养力,文化不是标本,是活泼的生命,它既有物化的形式,又有持续的特征,古城项目的文化内核,需要各类文化活动的经年垒量,需要融古典传统与现代风尚于一体,需要富有天赋的文化操盘手。

  二、建议解决好文化保护与开发定位问题

  史载公元前109年,始设芜湖县,“芜湖古城”的雏形初显,直至明清时期,“芜湖古城”因战火又屡遭焚毁,多次原址重建。“芜湖古城”内保留着大量的历史信息,有行政、军事、司法、官府、教育、宗教、书院、商业等,建制十分完整;汇集了诸如文庙、大成殿、周瑜点将台、古城隍庙等一批有价值且保存完好的历史遗产;原保留着花街、南正街、薪市街、儒林街和肖家巷等历史原生态街区;具有清末民初时代背景的城市历史文化、商贸文化和皖南特色的民俗民风。一句话,古城是个宝。

  然而,按照安徽省旅游局规划发展处发布(20xx.9.20)规划,芜湖古城范围南起青弋江北岸,北至环城北路,东到环城东路,西抵九华山路以东规划中的区支路,用地面积约30公顷。该区块是芜湖城区旧址,现处于城市中心,区位及交通条件十分理想,规划形成历史的繁荣和现代城市休闲文化和-谐共存的休闲场所,成为新的旅游目的地。毋庸讳言,这个版本的规划失误在于没有看到芜湖古城项目是一份在中国乃至全世界独一无二的文化产业盛宴,仅仅在一定的文化保护基础上进行一般性旅游文化地产开发,因此概念创意、开发规模、业态布局、产业架构等总体规划定位要素显得模糊漂移和狭促。

  规划区内总建筑面积为330973.12m2。总户数为4702户。五层以上建筑90363.36m2(共34幢),其中新建成片的住宅区主要有两处,一是新华公司开发的新华小区,建筑面积34000m2(共8幢);二是中房开发的罗家闸小区,建筑面积13022.58 m2。目前规划区外围沿河小区严重阻挡古城项目视线成为硬伤,早先的规划可能因拆迁成本问题竟然不在总体规划范围。再从规划规模来看,30公顷即30万平方米,450亩,大旅游和文化产业布局无法展开,住宅、商城、商街、休闲等业态形态干瘪,缺乏运作空间,眼光远见不足。

  眼下,运营犹豫了,数次停转,不上不下,说明对原有规划不足的疑虑,可是古城区域拆迁却完成了大部分计划。造成这种结果的根本原因是,政府给予开发商以相应价值土地的使用权和使用年限,造成开发商不愿意花太多的财力物力去真正打造旅游地产核心部分,而是把精力都放在如何卖房子卖商铺上去了,但旅游地产脱离了旅游和文化这个核心要素,那么房地产开发就陷入了孤立的局面,走不远也就在情理之中了。开发定位的重点应放在如何优化土地,实现价值增值上,实现从观光产品到度假和体验产品的转型升级,是当前重要的课题。

  三、建议解决好前瞻性规划与运营模式问题

  古城项目是要做成一个景点还是做成一个产业链?相信古城项目运作部门和大众会有一个明确的答案。千篇一律玩概念是要付出沉重代价的,所谓“商业开发与旧城保护相结合的集文化、旅游、商业、休闲为一体的多功能区域”仅仅是一个表层的语言描述,商业开发是什么样的新型混合业态?做多大体量?各个业态怎样分层、怎样动线、怎样共生?文化是可以进入商业还是水火不容情?文化主题能否成为生产力挑大梁?要回答这些问题,就要解决好前瞻性规划与运营模式架构。

  笔者建议,第一,从南北方向实施跨江规划,尽快把青弋江南岸用地更多的整合到大古城项目框架中,力避作简单的住宅开发;第二,朔青弋江而上,从文化流域的角度是可以上朔到黄山山麓的,地块方面尽可能的向东拓展;第三,总体开发规模要能达到1500亩至2000亩以上的体量,以满足旅游文化各产业运作的空间要求。

  运营模式方面,古城镇聚落类文化旅游地产是当前国内较有特色的一类,它是以中国传统和本土文化、民族风情、节庆民俗等为核心吸引物,以撷取中华民族传统文化精髓为展示核心,以当代人追求古典、舒适、高雅、复古的文化氛围和生活消费需求为标准,运用现代建筑手段以及园林、水体等景观营造手法,打造出一种新型古城的旅游地产。

  以市场需求为导向确定项目主题,以准确的定位摆脱成熟景区荫蔽。芜湖古城虽然没有世界文化遗产,但有一批重点文物保护单位、历史文化名胜、青弋江水景等品牌资源作为依托,要想后来居上,必须找准定位,以特色主题作为突破口,寻找到自己的“文化蓝海”,为游客营造一个个历史的梦境。

  实践表明,中国旅游地产最大软肋就是没有主题,没有亮点和核心的竞争力要素,赢利和持续发展更是奢谈。目前国内旅游地产发展已从当初的旅游为核心的单核模仿阶段发展到旅游与地产同步进行的双核自主阶段。要与世界同步,打造迪斯尼一样的现代产业链完美的多核成熟产品,应该是对芜湖古城项目的要求。

  根据国际著名旅游景区的发展经验,年游客量在180-200万人次以上和停留时间在6小时以上的主题景区,都有明显开发边缘产业的趋势和潜力。对于占地面积在2、3平方公里以上的项目必须考虑产业问题,芜湖古城项目的基本架构应该是城市主题文化公园加文化创意产业多核开发,以此形成主题城市的打造。

  四、建议解决好文化策划与大营销关联问题

  一百多年前,芜湖米市雄踞四大米市之首,作为基础的芜湖古城也在长三角独领风骚。今天,我们重返长三角凭的是什么?创新思维和现代产业集群双管齐下的城市运营大背景之下,古城项目运作好了会对城市发展起到特殊的作用。项目如何与长三角乃至全国和全世界的大营销密切关联起来,项目对文化部分的策划至关重要。

  第一,要把长江文化五大板块尽收囊中,巴蜀板块、荆楚板块、湖湘板块、皖江板块、吴越板块的文化特征、风物特色及其建筑表现要在项目设计上形成节奏,扯上关系,用好文化的亲和拉力;

  第二,要把文化要素如春秋遗迹、两汉战尝唐宋风骚、明清旺市、近代商埠以及西方建筑风格和-谐的表现在古城项目区域规划上;

  第三,建议规划建设中华特产一条街,汇天南海北各地特产于一街,每年举办中华特产原产地研究保护年会和全国性特产交易博览会;

  第四,建议规划建设中华美食一条街,其意义是对芜湖城市的美食街进行升级换代,引进四大菜系全国连锁名店,每年举办中华菜系菜品厨艺大赛和特色美食节;

  第五,把青弋江打造成芜湖的秦淮河,做足水文化和江南风尚生态旅游,让古城项目抬起高高昂起的龙头,以青弋江为链,串起芜湖城市和周边县域更大的开发空间;

  第六,建议古城项目绿化植物选用传统文化原生态的梅、兰、竹、菊为特色,汇集天下奇石,规划江南园林,留有大-片树林并建立地表水循环系统,把观赏性鱼类做到极致;

  第七,鉴于市中心地块的稀缺性,建议考虑向地下要空间,开发下沉式旅游项目。

  第八,关于城隍文化的开发利用,本文在最后的部分将专题论述。

  此外,充分利用区域的人文、历史、文化、自然资源,同时延展这些功能的边缘产业,打造一些能带给游客崭新经历和体验的密集型现代服务区,特别是增加诸如游艇俱乐部、会所、SPA、剧院、酒店等现代商业服务功能,创新出彩和旅游资源的无缝嫁接将让旅游景区更有效地吸引游客的到来,并延长游客的逗留时间,最后创造留下来过夜及重游的理由。

  五、建议解决好政府职能部门的角色担当问题

  当前,古城项目应对的挑战、面临的困难、承载的任务可谓任重道远,政府及其职能部门应该担当古城开发的“主角”,强化主导地位、增强引导作用、发挥主体优势,通过规划引领、打造环境、加强服务、政策扶持,为古城开发注入强大活力,凝聚巨大动力,加快文化、旅游资源优势转化为现实项目经济增长优势的步伐,迅速集聚磁场效应,增强对周边地区的辐射力,放大市场影响力,促进古城开发又好又快发展。

  政府大力推动是起主要作用的,因为政策作用会直接刺激和拉动旅游及相关产业发展。在当前旅游假日经济持续增长的情况下,各地方政府在吸引大量投资,对当地旅游资源进行最大限度的包装和完善;同时,政府也要制定各种政策,为旅游休闲度假区的开发建设提供良机。

  第一,政府要拿大主意,即战略指导性意见。只有掌握区域板块的文化底蕴,认识无形资产——文化的价值,掌握文化地产的灵魂和内涵,只有主客观条件都具备,契合一致才能做好文化地产。文化含量高的地产项目,对整个项目的规划设计,要求一定是现代最新最高水平。运用声光电手段,要求非常富有创意。既是高端旅游产品,可以强烈吸引全国全世界的游人,能够满足各类人群的欣赏要求。因此,政府职能部门在做城市运营战略总体策划时,要把古城项目作为城市一个亮点和支撑点来考虑。

  第二,政府要牵头做好作为土地一级开发,为高端规划铺平道路。芜湖古城项目是一个复合性非常强、没有人尝试过的、具有挑战性的文化地产项目,创造新的产品形态,使之具有权威性、唯一性,排他性,起码的要求就是大范围的规划拆迁,为项目彻底打开视觉空间,土地一级开发的代价不会小,此外由于这个项目的特殊性,住宅要压缩到零,低端商业(卖空商城、商铺)更不允许,要做到这一切,或许不能完全指望运营商,必要的话,政府要花大代价做亲民的人性化拆迁。

  第三,政府要整合社会资源,协调各方利益达成共赢。做如此复杂的项目,一定要博采众家,首先要找到项目的灵魂。我们应该尊重专家,但不迷信专家。政府相关职能部门要善于整合专家资源,集思广益,拿定自己的主意。最为重要的是做好招商引资、挑商选资工作,营造“整体打造,全面配套,政府介入,企业参与”的项目运营,如此有望创造旅游文化地产大规模、高水准开发的范例,取得“政府、社会、企业三赢”的理想效果。

  六、建议解决好项目资本运作与徽商中兴问题

  城市主题公园、文化旅游地产和一般性房地产、商业地产开发有着天壤之别,对于发展商来说,各家的资金有着不同性质,多数资金偏好住宅,一部分专注于商业,做复合地产的资金凤毛麟角但实力充沛、眼界开阔。运作文化旅游地产的运营商们,对文化有着偏执的嗜好和参悟,有时是缘分,有时靠天分,既然进得了门,自会领会巅峰的孤寂。有了他们,是古城的幸运。

  在全面招商引资的大时代,挑商选资成为当前的优化模式。古城项目的资本运营,可以考虑大股份制的形式,首先由政府拿出启动资金,国资入股;其后以“非诚勿扰”式招婿入赘,引进实力型文化地产运营商;此外,还可以积聚民间资本,尤其是徽商资本。整合各路资本,探索古城项目募集上市之路,或许是日后芜湖古城项目的历史机遇和城市的造化。

  历史上芜湖古城是徽商龙兴之地、徽商门户以及传统徽商的总部基地。明清以来,芜湖既是徽商走向全国各地的门户,更是徽商植根兴业的沃土。尤其是芜湖开埠通商以后,徽商人数众多,经营门类更广,长江东岸今石头路至陶沟一带是徽商较为集中的地带,他们有自己的码头、滩涂、商号。为了维护本邦利益,徽州人还在芜湖成立了“徽州同乡会”。

  这也是今天我们运作古城项目为什么要和徽商扯上关系的原因,芜湖,对徽商帮的中兴应该是负有历史责任的。徽商中兴要做三件事:一是徽商(文化)产业基金会;二是徽商品牌促进会;三是徽商网络终端联盟。把这些优质的文化资产注入古城项目,不仅使芜湖的文脉得以延续,同时也是芜湖商脉的一次涅槃。

  七、建议解决好古城在芜湖创意产业中地位问题

  只创意,无产业的通病在国内创意产业中十分普遍。

  当前,人文资源争夺已经成为国内许多城市提升城市品牌、发展城市经济的战略之争,如李白故里、诸葛躬耕地、三国赤壁、水泊梁山之争等已白热化。今天,幸运的芜湖放着“华夏第一城隍”的宝贵资源,如不能抓住这个千载难逢、唯我独有的要点开发充分,则甚为可惜。或许,这就是文化转化为生产力的核心之一。

  第一,据史载,佛教沿丝绸之路而在长安法门寺登峰造极,道教在长江沿线摆道场,以至湖北武当山成为道家朝圣地。芜湖是吴越之头,水陆要冲,道教在芜湖因缘兴盛。公元239年华夏第一城隍庙幸建于芜湖已成公论。因此,城隍文化应作为芜湖制造城市优势,复兴传统文化的一个极为明显的优势资源而加以足够重视、开发利用。

  第二、做项目要凸显优势,做大文章才能获得大成功,取得大优势,这就必须在开发规模、容量上有长远眼光,规划方面,对古城作坊、商铺等板块结构不能面面俱到、排队吃果子,因此,城隍文化项目占总体开发量的份额要足够大,大到与“打造中国道教城隍文化的圣地”相匹配,与周边4小时车程46座城市、3亿人口红利相匹配。

  第三、古城开发不是生拆硬造,一拆了之,要在项目每一环节上进行文化配套,这是衡量文化地产成功与否的特殊标准。要深度挖掘城隍文化。要在宗教界交流、学习、推广,要跟湖北武当、江西龙虎、省内齐云、四川青城走亲戚。比如,对历经浩劫的仅剩的城隍旧址,拆迁时要举行隆重仪式,要广邀海内外道教界知名人士、社会名流到场做斋蘸法事;拆掉的一砖一木要作为“圣物”安存,再扩建时,即可作为“华夏第一城隍庙”DNA定位确证;重新修建的城隍庙规模要足够大,要临江占据足够长的青弋江岸线,规划成宗教体验区、旅游休闲区、商贸交易区等业态。

  古城建成时要策划全国性道教论坛和城隍文化祈福盛典并向全世界直播盛况。此后,宗教文化高层面交往、全球性学术峰会、再加上庙会旅游产业复合运作,古城开发已经不再是泛泛恢复几个旧景,也不是简单的造一个商城建一批商铺;这个项目不仅是重现第一城隍的历史辉煌,又是突破局限,制造城市优势,借此机缘把芜湖打造成为中国道教城隍文化圣地和极具特色的主题城市的唯一机会。如果运作得当,其经济、文化价值难以估量;同样如果运作偏差,其损失也难以弥补。 当今业界认为,迪斯尼和华侨城代表了最典型也是最成功的两种模式,其他的均介于以上两者之间。迪斯尼是纵向发展的代表,他们在纵向上下游产业上不断创新和突破,而华侨城的主要是在横向的发展;他们都是顺应时代的需求与时具进的予以快速的改革,并以创意文化、电子媒体等潮流时尚元素及影视娱乐为驱动核心的主题式产业发展体系。

  芜湖古城项目要做成各具特色的功能组合和赢利亮点,其功能已经不是单纯的业态了,而是由旅游横向、纵向多元化创新发展衍生出来的创意产业产业链,而主题公园、动漫、影视、网络、娱乐、度假地产、旅游衍生品等纳入其中,衍生出更多相关的边缘产业,从而带来丰厚的利润,最后达到旅游地产的收支平衡和赢利,以至最终形成芜湖创意产业的龙头。落子华夏文化、打造主题城市,如此,才能把古城开发项目下成一盘华夏瞩目的创意产业世纪大棋。


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