房地产产品建议

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房地产产品建议

在国家一系列房产调控政策调控后，岛城楼市渐进休克。限购令、限贷令已发挥了强大调控威力，住宅产品交易量、交易金额到目前为止已难与去年相比。与此同时，非住宅类产品迎来了春天，酒店式公寓、商铺等业态产品销售火爆，就在人们都以为2015年将是非住宅产品年时，房产税征收政策的出台又再一次给这种产品交易下了紧箍咒。

政策链接：

青岛市房产交易中心下发通知要求，自通知下发日起，个人办理非住宅过户手续的，应先向税务部门提供土地税、房产税及其他税收的缴税凭证;无法提供的，应当补缴应缴纳的土地税、房产税及其他税收，然后才能办理过户手续。个人自用非住宅应缴纳房产税年应纳税额=房产原值(1-30%)*1.2%。房产税缴纳年限最高为3年，如果不足3年按实际持有年限计算，高于3年，按3年计算。交易成本大大提高。

政策解读：

从政策字面上分析，房产税的征收落点在办理过户时征收。也就是说非商品房交易在一手房交易市场上是不限制的，不会额外增加交易成本。相反在二手房交易时却大大提高了交易成本。通过降低非住宅产品交易频率降低货币在市场的流通速度，可想而知，国家面临的通胀压力是空前的。酒店式公寓作为典型的非住宅类居住性质产品，短期投资收益空间将大大缩水。也就是说买一个酒店式公寓如果不是自住，想在三年内转让收益将降低，商铺投资亦是如此。

非住宅产品销售压力剧增

非住宅产品多以满足投资性需求为主，该类产品与其他投资形式项目具有投资收益高、投资稳舰收益快等优点。且投资产品本身除自身溢价外，还有相当可观的租金收益。而房产税削弱了产品溢价收益，迫使投资者不得不考虑和仔细核算投资收益。从而提升该类产品的销售压力。

给购买者的几点建议：

1、酒店式公寓产品投资须充分考虑地段周边配套等情况，购买前充分了解周边租金情况，尽量达到该类产品投资租金收益与银行存款收益持平。该类产品使用年限为40年属商业用地，居住成本相对住宅产品要高。无论在用电用水、交易契税、贷款利率都比正常住宅产品高。莫贪图总价低而盲目购买。应对投资成本进行详细核算，对未来转让年限要有充分计划。

2、商铺产品投资因总价高，投资金额大更应该仔细核算。选择一手商铺时应尽量选择商圈商业或由大型集中商业组成的区域商业。尽量避免居住区商业产品投资。在投资回收期上，商业产品一般有1-3年的商业培育期，投资收益曲线一般是从负值不断上升直到相对平稳的曲线。所以在不具备一定投资风险承受能力的投资者建议不要介入。对于二手商铺投资更须谨慎。试想一下，除特殊原因外，如果该商铺收益颇高，卖主怎会舍得转让。

3、综合考虑投资机会成本，通胀期投资收益降低。目前，我国经济正处于高通胀阶段，物价持续上涨。主要是国际经济影响。如果所购房产产品不随市场通胀因素上涨，实际上已经是在贬值。换句话说，如果房价不继续上涨，实际上已经在降价了。在此类产品下行阶段，建议先将资金投向比较稳健的银行理财产品。待政策稳定，价格调整到位时，再选择入市。

未来的几个月对非住宅产品来说，将进入政策解读和消化期。此类产品的投资风险远高于住宅。股市有风险，入市须谨慎。引用股市里常说的一句话，所以最后的忠告就是“楼市有风险，入市请三思。”

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