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房地产合同管理研究

时间:2021-11-23 18:36:14 代理合同 我要投稿
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房地产合同管理研究

  合作开发房地产合同具有以下法律特征:共同投资、共享利润、共担风险;合作开发合同主体具有特殊的主体资质;房地产合同管理有哪些呢?下面是的房地产合同管理资料,欢迎阅读。

房地产合同管理研究

  房地产合同管理

  有家房地产企业,因为销售代理机构现场置业顾问的过度承诺,且被客户录了音,不得不支付多达3100多万元的违约赔偿金;另有一家房地产企业,因为总包、分包合同条款不严谨,多支付了不少管理费用不说,交房后的维修责任始终扯不清;还有一家房地产企业,在工程招标结束后,因为工程承包商是该企业老板的哥们儿,而且合同是老板直接谈的,相关部门都以为签署后的合同文本在老板手里,直到结算时才知道老板签字后,工程承包商就根本没有返回签字盖章后的合同,而后来返回的合同的工程单价却增加了150元/㎡……

  诸如此类的合同管理问题,在兰德咨询多年的咨询实践中,遇到过很多、很多。普遍问题就更常见了,包括:(1)缺乏时间成本意识,合同洽谈时间过长,而最终选定的合作方却未必多么适合或优秀;(2)合同会签程序过于复杂,即使在会议上集体决定的事项,还要机械地走一遍冗长的签字程序;(3)注重商务条款,忽视技术条款;(4)聘用的律师不能发挥应有的作用,聘请专业律师的代价又太高;(5)合同执行过程中,缺乏履约意识,不尊重合同条款,不尊重“乙方”,或者在与乙方“博弈”过程中显得被动;(6)合同执行完毕后,没有总结,对合同条款也不做修订,换了其他人或其他项目又是一个循环往复、没有提高的轮回。

  如此多的问题显然与合同之重要性形成了巨大差距。合同的重要性体现在――

  1、合同是企业经营活动的体现形式――企业几乎所有经营活动都是以合同为主线,无论是采购合同、施工合同,还是营销代理合同、物业委托合同,从发标、洽谈到合同评审签约,从合同履行到合同后评价,都是围绕着合同、以合同为主线而展开的。某种程度上说,市场经济就是契约经济,企业经济活动≈合同。

  2、合同是企业品牌建设的重要内容――现在的甲乙方关系早已是互利、共赢的合作伙伴关系。如果至今还有房地产企业有“强势甲方”的表现,只能说这些企业是不成熟、不聪明的,换来的也肯定是不能保证产品和服务质量的结果。更重要的是,企业的履约能力和履约态度直接决定着乙方对甲方的履约评价结果,而这种评价对企业的行业声誉、品牌建设至关重要。

  3、合同决定企业的经营风险――在竞争日趋激烈的市场环境下,特别是企业处于快速发展、分级授权过程中,风险预防与控制能力是房地产企业应具备的核心能力之一。如果因为某个部门(项目部)人员的素质、经验和能力不足而签订了不严谨的合同,就可能导致合同执行被动,进而增加企业经营风险。反之,严谨的合同能最大程度地降低企业的经营风险。

  结合兰德咨询多年房地产企业管理咨询经验,希望房地产企业在今后的合同管理实践中,注意以下事项。

  TIPS1:要有书面授权文件

  企业领导人应组织召开专题会议,研究决定与合同管理有关的授权事项,包括合同洽谈、合同审核、合同签订等事项。特别是合同签订,要有明确的书面授权书。这是规避合同风险很重要的一环,建议尽快落实,切不可马虎大意。另外:合同授权文件属于企业“授权体系手册”中的一项内容。换言之,合同授权文件应基于并融入企业“授权体系手册”中。

  TIPS2:要尽量是合同内容更显公平

  这其实既是观念问题,也是执行问题。首先,企业领导人要转变观念,不要对乙方过于苛刻。应该认识到:乙方是企业资源整合的对象之一,是企业产业链的一环;如果没有互利、共赢的合作观念,最终吃亏的还是企业自己。

  事实上,近年来,房地产企业在与各类乙方合作的过程中,可谓“个别胜出,总体失意”。分析这一现象的原因,主要有三点:(1)过于注重选择合作方的形式(如招标),而不太重视合同的执行过程;(2)任何一个乙方在同时与多家房地产企业合作,乙方也在比较“甲方”,并根据甲方的合作态度、付款方式等,随时进行着资源、人员的动态调配;(3)就专业能力和技术知识而言,乙方胜于甲方,所以存在不对称性。

  为什么很多业内优秀机构都不太愿意与曾经是乙方(如开发企业早年是做工程、营销等起家的)的甲方合作呢?就是因为转变成甲方后对乙方过于苛刻!

  根据观察,绝大多数企业领导人在观念上还是很端正的,但下面的人往往不能深刻领会或理解“平等合作、互利共赢”观念。或者是,即使理解了,执行时也不到位;即使执行了,可能因为有其他诉求,甚至会有意刁难乙方。

  所以,企业上下共同转变观念是很重要的。

  TIPS3:一定要推行标准化合同示范文本

  标准化合同文本是指经在公司内部使用的统一合同范本,包括合同范本、邀约、应约、附件等合同性文件。实践证明,推行标准化合同示范文本可以有效地规避合同风险,缩短合同洽商时间,预防权利寻租。但令人遗憾的是,除了部分一线企业外,绝大多数房地产企业都没有设立知识管理中心,缺乏有经验、教训的知识共享机制。表现在合同上,就是没有强制性、标准化的合同范本,致使前任不能给后任留下什么,不同部门、不同项目部之间也不能实现合同共享,因而总是在洽谈、签约、扯皮、纠纷方面周而复始、循环往复,耗费了大量的时间和精力,不但不能提高工作效率和风险控制能力,也没有更多的时间做更重要的事。

  房地产市场已经步入标准化时代。房地产企业的标准化有产品标准化(如“万科城市花园”的标准化复制开发)、流程标准化、合同标准化、人力资源标准化等。只有标准化,才能从更本上提高开发效益和工作效率!

  尽管有些企业多年来也沉淀下了不少好的合同,通过网络也下载了一些合同文本。但合同的系统化、精细化程度还远远不够,导致企业的合同管理水平不能快速提高。这也正是兰德咨询下大工夫系统整理、研究《房地产企业商务合同示范文本》的初衷。《房地产企业商务合同示范文本》是兰德咨询在汇总多年搜集的大量优秀合同文本基础上,通过律师和咨询专家们逐份、逐条地比对和推敲所形成的,共包括8类38种合同。每一份合同文本都是业界优秀企业千百万资金所累积的经验和教训的集中体现,是多方智慧知识的成果结晶。

  在多年的管理咨询实践中,我们也发现,“过于自信”也是导致有些企业合同经常出现低级错误的原因之一。究其原因,主要是企业领导人基于多年经验的“过于自信”,而这种自信又不能通过合同示范文本传授给具体的合同主控部门及人员。结果是,企业领导人总是责怪、批评下级人员能力不强、不够细心,而下级人员也是一肚子苦水。

  任何经验都要沉淀为知识并予以传承才有价值,《标准化商务合同文本》即如此。

  TIPS4:一定要编制合约规划

  咨询实践中,在对成本合约部门和项目经理进行调研访谈时,会依提纲问“对项目合约是怎么做的,有什么建议”等问题。如果访谈对象对此缺乏系统认识,甚至是说不出什么,就可以基本断定其知识、能力一般。

  所谓合约规划是指对房地产开发项目建设过程中涉及的合同组成、合同关系及合同科目、目标成本、主控部门、计划时间等做出一系列规划。近年来,有些管理水平比较高的企业,除了针对各个项目制定《项目合约规划》外,还延伸到了企业本部的各个职能部门的《年度合约规划》,从而使合约规划、计划、资金预算等共同形成纵横一体的企业运营体系。

  试想:如果不能厘清总承包商、独立工程承包商、独立供应商(甲供材料)、指定分包商、指定供应商的合同关系和付款申请机结算关系;如果不能明确各个合同所对应的目标成本科目、合同额预算、合同计划签订日期等,何止是合同管理问题,简直就是不懂房地产开发,“跑冒滴漏”是在所难免的,也绝不可能有什么要的业绩。

  TIPS5:合同要尽量与成本费用科目相一致

  大多数房地产企业都有自己的《合同分类及编号规则》,也建立有《合同台账》,但在咨询实践中我们发现,成本科目与合同编号却没有关联性——这是有悖逻辑的。

  反之,如果成本科目与合同编号相一致,不仅很容易做好合同分类及编号,也很容易对比不同项目的同一科目成本费用的高低差异。例如,“土地出让金”对应“土地出让合同”,“销售代理费”对应着“销售代理费”,“中水系统”对应着“中水系统合同”。而且,这种做法还有一个潜在的重要意义:有利于建立并推行合约标准化和项目成本标准化!

  至于合同的签订、合同的履行(包括合同费付款、变更、结算、解除、终止、纠纷处理)、合同台账管理等,均属常识性问题,限于篇幅,不再赘述。需要强调的是,在《合同管理制度》及《合同签订流程》、《合同履行注意事项》、《合同台账管理工作指引》等相关制度流程中,一定要做出适宜、明确的规定。

  最后需要注意的是,《房地产企业商务合同示范文本》和《合同管理制度》及相关文件,都要进行定期评审,并在评审后及时进行动态修订。但前提是,一定要先有《标准化合同示范文本》和《合同管理制度》,无论是购买,还是自行建立。否则,如果没有基础,什么提高合同管理水平、规避法律风险等都是空谈,无论多少TIPS也没有。

  浅谈房地产合同管理

  概述

  当前房地产行业受政策影响已陷入萧条期,已由卖方市场转向买方市场。大部分地产企业销售业绩持续下滑,成本不断提升同时面临着资金链断裂的危险。这里面的原因有很多:政策因素、市场因素、决策因素、管理因素等等。其中对于合约管理的好坏也影响着房地产项目开发的顺利进行,特别是在房地产市场萧条期,充满了不确定性,这对合约管理提出了更高的要求。因此,房地产项目的合约管理对房地产项目开发有着重要的意义和深远的影响。

  1 房地产项目合约管理的目标及意义:

  1.1 房地产项目合约管理的目标:

  房地产项目开发目标一般是通过项目开发建设及营销从而取得预期回报及超额利润。而房地产项目合约管理就是紧紧围绕完成项目开发目标而进行的。

  具体来说就是在房地产项目通过设定预期利润从而制定开发计划、销售计划、投融资计划等决策后制定合约规划,并以此为目标制定合约签署计划。合约签署后对合约的履约情况、风险情况、实际变动情况进行跟踪管理:分为签约前计划管理、签约后过程管理的全过程管理。

  1.2 房地产项目合约管理的意义:

  合约管理对于房地产项目开发来说有着重要的意义。不仅为项目顺利开展保驾护航,同时为降低企业风险、树立企业形象、降低企业开发成本、监控项目开发状态等起到积极的作用。其意义体现在企业本身及管理者两方面:

  1.3对于企业:

  1.3.1 最显而易见的作用是监控企业的经营风险;

  1.3.2 企业合同管理的一个最基础的作用是提升企业形象:重合同、守信用是企业最重要的形象;

  1.3.3 企业合同管理的一个很重要的作用就是创造经济效益;合同管理通过控制随意的决策,通过对合对方的准确分析判断,通过科学的谈判对策,通过对合同条款的的合理设计,通过对旅行过程中集体问题的妥善处理,通过合法合理的纠纷解决程序,可以最大限度的降低成本,获得最大限度的收益。

  1.4对于管理人员:

  1.4.1了解项目运行全过程的合同组成;

  1.4.2 了解企业项目运营的费用组成;

  1.4.3 掌握项目全过程运行状态、进度;

  1.4.4 了解企业管理模式、业务组成等。

  2 房地产合约的分类:

  2.1 根据项目开发过程分为:

  2.1.1 项目前期合同:获取土地类合同、融资借款类合同、勘察测绘合同、设计合同等

  2.1.2 项目开发期间合同:建安工程类合同、工程监理合同、造价业务委托管理合同等

  2.1.3 项目开发后期合同:销售租赁合同、委托经营管理合同等

  2.2 根据项目外包策略分为:

  2.2.1 自主管理类合同:

  2.2.2 业务外包类合同:

  3 房地产项目合约管理的思路

  合约管理思路:

  此房地产项目合约管理思路可以概括为:

  3.1 制定项目合约规划的依据:

  3.1.1 根据项目可研报告以及投资决策文件,确定项目最高拿地价格,并以此参与项目土地竞标,竞标成功后签订土地使用权转让合同;

  3.1.2 方案设计完成后编制项目投资估算文件。根据投资估算文件,确定最少自有资金数额,已经融资方案,确定融资借款类合同的签订安排;

  3.1.3 施工图设计完成后编制项目开发进度计划、销售计划、成本控制方案。根据项目开发进度计划,倒排计划,确定最迟合约签订时间完成项目合约规划架构的编制(如下图所示);

  3.1.4 根据项目项目成本方案,确定项目开发个阶段合约的预计合同金额;

  3.1.5 根据项目营销、招商方案,确定营销、招商等活动确定合约预计签订时间及金额;

  3.1.6 根据项目风险防范方案,确定需要注意防范风险部分的相关合同的预计签订时间及金额。

  由以上项目信息完成项目整体合约规划:

  3.2 根据项目合约规划的安排推进合约的签订:

  3.2.1 合作伙伴的选择:根据合约规划的安排,在预期的时间内先对拟签合同的合作伙伴进行筛选。随着越来越多的项目建成完工,合作伙伴资料库就得以建立,这样每次选择合作伙伴的时候就相对轻松,而且通过项目合约的监控反馈,还能给合作伙伴进行评分,为下一次选择更合适的合作伙伴提供历史参考数据。

  3.2.2 明确各个拟签署合同的细节及相关签约要点,如:

  建设工程施工合同签约要点

  一、工程总包施工合同签订的条件二、签订分包合同的条件三、明晰无效施工合同及其法律后果 四、审查工程承包合同文本 五、明确发包人和承包人的权利及义务六、明晰无效施工合同及其法律后果 七、约定索赔的内容和有关条款

  建设工程的初步设计已被批准只能分包部分工程给具有相应资质条件的分包人承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的合同整体性的审查:合法性分析、完备性分析、公正性分析、准确性分析明确发包人权利与义务防范工程承包合同风险索赔范围

  没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的合同条款的审查:

  技术设计方案已被批准建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的约定施工项目工期、质量和造价的具体内容。

  房地产开发公司合同管理制度总则

  为加强合同管理,避免失误,提高经济效益,根据《合同法》及其他有关法规的规定,结合公司的实际情况,制订本制度。

  一、公司对外签订的各类合同一律适用本制度。

  二、合同管理是企业管理的一项重要内容,搞好合同管理,对于公司经济活动的开展和经济利益的取得,都有积极的意义。各级领导干部、法人委托人以及其他有关人员,都必须严格遵守、切实执行本制度。各有关部门必须互相配合,共同努力,搞好公司以"重合同、守信誉"为核心的合同管理工作。

  合同的签订

  三、合同谈判须由总经理或副总经理与相关部门负责人共同参加,不得一个人直接与对方谈判合同。

  四、签订合同必须遵守国家的.法律、政策及有关规定。对外签订合同,除法定代表人外,必须是持有法人委托书的法人委托人,法人委托人必须对本企业负责。

  五、签约人在签订合同之前,必须认真了解对方当事人的情况。

  六、签订合同必须贯彻"平等互利、协商一致、等价有偿"的原则和"价廉物美、择优签约"的原则。

  七、合同除即时清结者外,一律采用书面格式,并必须采用统一合同文本。

  八、合同对各方当事~利、义务的规定必须明确、具体,文字表达要清楚、准确。

  合同内容应注意的主要问题是:

  1、部首部分,要注意写明双方的全称、签约时间和签约地点;

  2、正文部分:建设合同的内容包括工程范围、建设工期,中间交工工程的开工和竣工时间,工程质量、工程造价、技术资料交付期间、材料和设备供应责任,拨款和结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、双方相互协作等条款;产品合同应注明产品名称、技术标准和质量、数量、包装、运输方式及运费负担、交货期限、地点及验收方法、价格、违约责任等;

  3、结尾部分:注意双方都必须使用合同专用章,原则上不使用公章,严禁使用财务章或业务章,注明合同有效期限。

  九、签订合同:除合同履行地在我方所在地外,签约时应力争协议合同由我方所在市人民法院管辖。

  十、任何人对外签订合同,都必须以维护本公司合法权益和提高经济效益为宗旨,决不允许在签订合同时假公济私、损公肥私、谋取私利,违者依法严惩。

  合同的审查批准

  十一、合同在正式签订前,必须按规定上报领导审查批准后,方能正式签订。

  十二、合同审批权限如下:

  1、一般情况下合同由董事长授权总经理审批。

  2、下列合同由董事长审批:

  标的超过50万元的;投资10万元以上的联营、合资、合作、涉外合同。

  3、标的超过公司资产1/3以上的合同由董事会审批。

  十三、合同原则上由部门负责人具体经办,拟订初稿后必须经分管副总经理审阅后按合同审批权限审批。重要合同必须经法律顾问审查。合同审查的要点是:

  1、合同的合法性。包括:当事人有无签订、履行该合同的权利能力和行为能力;合同内容是否符合国家法律、政策和本制度规定。

  2、合同的严密性。包括:合同应具备的条款是否齐全;当事人双方的权利、义务是否具体、明确;文字表述是否确切无误。

  3、合同的可行性。包括:当事人双方特别是对方是否具备履行合同的能力、条件;预计取得的经济效益和可能承担的风险;合同非正常履行时可能受到的经济损失。

  十四、根据法律规定或实际需要,合同还应当或可以呈报上级主管机关鉴证、批准,或报工商行政管理部门鉴证,或请公证处公证。

  合同的履行

  十五、合同依法成立,既具有法律约束力。一切与合同有关的部门、人员都必须本着"重合同、守信誉"的原则。严格执行合同所规定的义务,确保合同的实际履行或全面履行。

  十六、合同履行完毕的标准,应以合同条款或法律规定为准。没有合同条款或法律规定的,一般应以物资交清,工程竣工并验收合格、价款结清、无遗留交涉手续为准。

  十七、总经理、副总经理、财务部及有关部门负责人应随时了解、掌握合同的履行情况,发现问题及时处理或汇报。否则,造成合同不能履行、不能完全履行的,要追究有关人员的责任。

  合同的变更、解除

  十八、在合同履行过程中,碰到困难的,首先应尽一切努力克服困难,尽力保障合同的履行。如实际履行或适当履行确有人力不可克服的困难而需变更,解除合同时,应在法律规定或合理期限内与对方当事人进行协商。

  十九、对方当事人提出变更、解除合同的,应从维护本公司合法权益出发,从严控制。

  二十、变更、解除合同,必须符合《合同法》的规定,并应在公司内办理有关的手续。

  二十一、变更、解除合同的手续,应按本制度规定的审批权限和程序执行。

  二十二、变更、解除合同,一律必需采用书面形式(包括当事人双方的信件、函电、电传等),口头形式一律无效。

  二十三、变更、解除合同的协议在未达成或未批准之前,原合同仍有效,仍应履行。但特殊情况经双方一致同意的例外。

  二十四、因变更、解除合同而使当事人的利益遭受损失的,除法律允许免责任的以外,均应承担相应的责任,并在变更、解除合同的协议书中明确规定。

  二十五、以变更、解除合同为名,行以权谋私、假公济私之实,损公肥私的,一经发现,从严惩处。

  合同纠纷的处理

  二十六、合同在履行过程中如与对方当事人发生纠纷的,应按《合同法》等有关法规和本《制度》规定妥善处理。

  二十七、合同纠纷由有关业务部门与法律顾问负责处理,经办人对纠纷的处理必须具体负责到底。

  二十八、处理合同纠纷的原则是:

  1、坚持以事实为依据、以法律为准绳,法律没规定的,以国家政策或合同条款为准。

  2、以双方协商解决为基本办法。纠纷发生后,应及时与对方当事人友好协商,在既维护本公司合法权益,又不侵犯对方合法权益的基础上,互谅互让,达成协议,解决纠纷。

  3、因对方责任引起的纠纷,应坚持原则,保障我方合法权益不受侵犯;因我方责任引起的纠纷,应尊重对方的合法权益,主动承担责任,并尽量采取补救措施,减少我方损失;因双方责任引起的纠纷,应实事求是,分清主次,合情合理解决。

  二十九、在处理纠纷时,应加强联系,及时通气,积极主动地做好应做的工作,不互相推诿、指责、埋怨,统一意见,统一行动,一致对外。

  三十、合同纠纷的提出,加上由我方与当事人协商处理纠纷的时间,应在法律规定的时效内进行,并必须考虑有申请仲裁或起诉的足够的时间。

  三十一、凡由法律顾问处理的合同纠纷,有关部门必须主动提供下列证据材料。

  1、合同的文本(包括变更、解除合同的协议),以及与合同有关的附件、文书、传真、图表等;

  2、送货、提货、托运、验收、发票等有关凭证;

  3、货款的承付、托收凭证,有关财务帐目;

  4、产品的质量标准、封样、样品或鉴定报告;

  5、有关方违约的证据材料;

  6、其他与处理纠纷有关的材料。

  三十二、对于合同纠纷经双方协商达成一致意见的,应签订书面协议,由双方代表签字并加盖双方单位公章或合同专用章。

  三十三、对双方已经签署的解决合同纠纷的协议书,上级主管机关或仲裁机关的调解书、仲裁书,在正式生效后,应复印若干份,分别送与对该纠纷处理及履行有关的部门收执,各部门应由专人负责该文书执行的了解或履行。

  三十四、对于当事人在规定的期限届满时没有执行上述文书中有关规定的,承办人应及时向主管领导汇报。

  三十五、对方当事人逾期不履行已经发生法律效力的调解书、仲裁决定书或判决书的,可向人民法院申请执行。

  三十六、在向人民法院提交申请执行书之前,有关部门应认真检查对方的执行情况,防止差错。执行中若达成和解协议的,应制作协议书并按协议书规定办理。

  三十七、合同纠纷处理或执行完毕的,应及时通知有关单位,并将有关资料汇总、归档,以备考。

  合同的管理

  三十八、本公司对合同实行二级管理、专业归口制度,法人委托书制度,基础管理制度。

  三十九、本公司合同管理具体是:

  公司由董事长授权总经理总负责,归口管理部门为财务部、办公室;副总经理归口管理房地产开发、建设合同;各部门具体负责各自授权范围内的合同谈判、拟稿及履行工作。

  四十、公司所有合同均由办公室统一登记编号、经办人签名后,按审批权限分别由董事长、总经理或其他书面授权人签署。

  四十一、办公室会同有关部门认真做好合同管理的基础工作。具体如下:

  1、建立合同档案;

  2、建立合同管理台帐;

  3、填写"合同情况月报表"。

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